A tavalyi kiemelkedően jó év volt az irodapiacon, a beruházók sok új fejlesztésbe fogtak, és szép számmal zárultak le projektek Budapesten - foglalta össze a tapasztalatokat Kalaus Valter. A bérlőképviselettel foglalkozó Equis Kft. ügyvezető igazgatója szerint a folyamatban lévő beruházások számából jól látszik, hogy sorra nyílnak majd meg az irodaházak az idén és jövőre is. Mindennek hátterében a növekvő kereslet húzódik meg.
Összetorlódott fejlesztések
A fejlesztések "összetorlódásának" egyik oka, hogy a beruházók évekig próbálták visszatartani invesztícióikat, várva a jobb időzítést. Most már azonban nem lehetett tovább halogatni a startot, ez ugyanis túlságosan nagy veszteséget okozott volna számukra. Ezért egyszerre többen indították el projektjeiket. Időközben viszont változott az is, hogy a fejlesztők mikor vágnak bele a kivitelezésbe. Míg régen az volt a gyakorlat, hogy a bérbe adható terület 50-60 százalékát érintően legyen aláírt szerződés a bérbeadók és bérlők között, addig ma már 20-30 százalékra vonatkozó megállapodás esetén is hozzákezdenek az építkezéshez.
Dinamikusan fejlődik Dél-Buda, ahol a Science Park és az Infopark újabb ütemei gyarapítják a bérelhető állományt. A fejlesztők továbbra is bíznak a Váci út vonzerejében, ahol – rövid időn belül - féltucatnyi irodaházzal gyarapodik a kínálat. Az ügyvezető igazgató szerint azonban a Nyugati tértől Észak-Pest irányába vezető irodafolyosó lassan-lassan telítődik, s bár ez kétségkívül a főváros legvonzóbb irodaterülete volt az elmúlt évtizedben, ma már kevés a szabad terület, s inkább lakóövezetek épülhetnek. Már csak azért is, mert a tömegközlekedési kapacitás is véges. Az elmúlt öt-hat esztendőben több tízezerrel gyarapodott az itt dolgozók és a rendszeresen erre járók száma, kétséges tehát, hogy a további irodaházak által idevonzott többletforgalmat elbírná-e az útvonal.
A dinamikus fejlesztési láz ellenére is távolinak tűnik a fővárosi irodapiac telítettsége. Bécsben például négyszer-ötször akkora az irodaállomány, mint Budapesten, és korántsem lehet jelentős túlkínálatról beszélni. Kalaus Valter szerint nem túlzás, hogy előbb-utóbb nálunk is elérje az összterület ezt a mértéket, persze ez nem következik be egyik napról a másikra. Ugyanakkor jól érzékelhető, hogy a bővülésre igény van a potenciális bérlők részéről, amelyek különösen a minőségi ingatlanokat keresik. Elsősorban a jó elhelyezkedésű és korszerű infrastruktúrájú építményekre van kereslet a piacon, s ez nem változik a jövőben sem.
Bérleti díjak
Az árak tekintetében figyelemre méltó változás, hogy az utóbbi időben valamelyest összecsúsztak az "A" és a "B" kategóriás irodaházak bérleti díjai. Míg három-négy évvel ezelőtt 5-6 euróval volt olcsóbb a havi négyzetméterár a "másodosztályú" irodákban, ma alig 2-3 eurót lehet megtakarítani az alacsonyabb nívójúak esetében.
Az "A" kategóriás házak piacán – nagyjából egy-másfél éve – változatlan árszint uralkodik. Emelni nem tudnak a fejlesztők, ármérséklésre pedig azért nem lehet számítani, mert a megtérülési elvárásaikból nem tudnak vagy nem hajlandók engedni. Ezzel párhuzamosan viszont mind nagyobb teret hódítanak az egyéb szolgáltatások. Például ugyanazért az árért magasabb sztenderdet kínálnak az üzemeltetők, vagy éppen a díjmentes időszak meghosszabbításával igyekeznek magukhoz csábítani a cégeket. Mostanában nem ritka a három, négy vagy akár az öt hónapos fizetésmentesség, de lehetett már hallani hat-hét hónapos térítésmentességről is.
Nagyjából havi 12-13 eurós négyzetméteráron jó minőségű épületben lehet helyiségeket bérelni. Ezzel együtt vannak – és a későbbiekben is lesznek – olyan cégek, amelyek nem tudják vagy nem akarják megfizetni a két kategória közötti árkülönbséget, így továbbra is érdeklődés mutatkozik a "B" kategóriájú bérleményekre. Ez sokaknak azért is megfelelő, mert csupán háttérirodaként szeretnék használni, s emiatt nincs is szükségük korszerűbb környezetre.
Az "A" kategóriás épületekben átlagosan 13-16 euró egy négyzetméternyi terület bérleti díja havonta, ezenfelül pedig 3-4 eurót kell fizetni az üzemeltetésért. Ebből persze kedvezményeket érhet el a bérlő annak függvényében, hogy milyen hosszú időszakra írja alá a megállapodást, illetve mekkora területre tart igényt.
Szerződési konstrukciók
Legkönnyebben az előbérleti szerződésekkel lehet szert tenni engedményekre, az építkezés előtt vagy annak kezdeti fázisában ugyanis engedékenyebbek a fejlesztők. A kontraktusokat jellemzően öt évre kötik, legalábbis az új fejlesztések esetében, amelyeknél – a megtérülés miatt - igyekszik minél hosszabb távra bebiztosítani magát a beruházó. A másodgenerációs irodaházakban jobban elfogadott a hároméves megállapodás, de a bérbeadók rövidebb idejű elkötelezettség esetén is hajlandók aláírni az egyezséget.
Az elmúlt időben alapvetően nem módosultak az irodabérlési szokások, legfeljebb valamivel szofisztikáltabb lett az igény. Mára elengedhetetlenek bizonyos többletszolgáltatások, ugyanis a vevők egyre igényesebbek – foglalta össze Kalaus Valter. S ahogyan a magyarországi bérlői igények is egyre inkább hasonlítanak a fejlett országokban tapasztalhatókhoz, úgy a modern hazai irodaházak is mindjobban felzárkóznak nyugat-európai társaikhoz. A mostanában épült ingatlanok mind külsejüket, mind belsejüket tekintve megállnák helyüket a kontinens fejlettebb országaiban vagy a tengerentúlon, ami azért is fontos, mert bővül azon ügyfelek köre, amelyek számos országban tevékenykedve elvárják, hogy mindenütt a nekik megfelelő színvonalat kapják.
"Slágerterületek" az irodaépítésekhez
Szakemberek szerint a következő időszak slágerterülete egyértelműen a Hungária körgyűrű és környéke lesz. Egyfelől azért, mert ide is "elért" a város, azaz a belső területek telítődtek, s egyre kijjebb és kijjebb tolódnak a fejlesztések. Előnyös, hogy a külső körgyűrűt több ponton érintik a metróvonalak is, s ez a 4-es metró megépítését követően újabb közlekedési útvonallal bővül. Ráadásul az M0-s körgyűrű elkészülte után megszűnik a ma még gyakorta teljes káoszt okozó kamionforgalom is; mindez komolyan felértékeli e területet a fejlesztők és a potenciális bérlők körében egyaránt. Ehhez hozzájárulhatnak az infrastrukturális beruházások, például a Határ úton, a Haller úton, a Kőbányai úton, vagy a Soroksári út fejlesztése is.
Bővülő szolgáltatások
Szakemberek szerint a megnövekedett igények nem kizárólag az épülettel és annak műszaki állapotával kapcsolatosak, hanem a szolgáltatásokat illetően is. Pár évvel ezelőtt elegendő volt, ha egy közös portaszolgálatot kínált az üzemeltető, manapság viszont – a recepción kívül - alapkövetelmény a biztonsági szolgálat, a kávézó és az étterem is.
Mind több irodaház fejlesztője törekszik arra, hogy posta is működjön az épületben, ahol a legfontosabb ügyeiket elintézhetik a cégek. Előnyös ez azért is, mert az alkalmazottak magáncélra is igénybe vehetik a szolgáltatást: s ha ez a közelben van, akkor hamarabb visszatérnek a munkájukhoz.
Hasonló célból a fejlesztők arra is ügyelnek, hogy – ha lehetséges – legalább egy bank béreljen helyet magának az épületben, az ugyanis szép számmal csalogathatja oda a cégeket. Ezenkívül a bérlők jó része szívesen lát még papírboltot és virágüzletet az épületben, mint ahogyan fodrászat és szépségszalon is mind több modern irodaházban üzemel.
Ezzel a fejlesztők versenyelőnyre tehetnek szert, ami szakemberek szerint különösen fontos lesz egy olyan időszakban, amikor minden korábbinál gyorsabban gyarapszik a budapesti irodapiac.
Ennek előszele már tavaly is érzékelhető volt, hiszen 2006-ban, az év végére 12 százalékkal bővült a modern irodaterület a fővárosban. A fontosabb 2006-os átadások között megemlítendő például az IP West első és második üteme; ennek során 8200, illetve 7600 négyzetméterrel gyarapodott a kínálat.
Tavaly a legtöbb bérlő 500-600 négyzetméternyi területre tartott igényt, de akadtak ennél nagyobb tranzakciók is. A MÁV Cargo például 5400 négyzetméterre írt alá szerződést a Kinnarps Házban a Váci úton, a Budapesti Értéktőzsde pedig az Andrássy Centerben vett bérbe 2750 négyzetméternyi területet, ahol ez év március 19-étől tevékenykedik.
Természetesen nemcsak az új bérleti szerződések jellemezték az irodapiacot; sokan meghosszabbították korábbi megállapodásaikat. Az Ericsson Magyarország a jövőben is a Science Parkban marad – 10 500 négyzetméteren –, a Magyar Cetelem pedig ezután is a Margit Palace-ban tevékenykedik, amelynek fejlesztőjével 3600 négyzetméterről írt alá szerződést.
Ütemezett projektek
Túlkínálat évek óta nincs az irodapiacon, annak ellenére sincs, hogy 2005 és 2006 során valamelyest növekedett a kihasználatlansági ráta - szögezte le az Eston International vezérigazgatója, utalva arra, hogy míg a tavalyi év elején 11, az év végén 13 százalék volt e mutató a budapesti irodapiacon. Salamon Adorján a helyzet jellemzéseként elmondta: folyamatosan dőltek meg a bérbeadási rekordok, évről évre nagyobb összalapterületre köttettek szerződések.
Az irodapiacnak – a szakember szerint – az ad sajátos hullámzást, hogy az ingatlanfejlesztők egyszerre "ijednek meg", és lassítják le a beruházásaikat, illetve egyszerre lesznek bátrak, s nyomják meg a zöld gombot, beindítva az újabb és újabb projekteket.
Korábban, az irodapiaci trendekre vonatkozóan egyértelmű következtetéseket lehetett levonni az építési engedélyek számából és tartalmából, manapság azonban ez nincs így. A beruházók ugyanis rendszerint ütemezik a projekteket, vagyis a sok ezer négyzetméteres irodakomplexumot két, három vagy akár több részletben építik meg, ekképpen évekkel eltolódhat az átadás a terület egyik részén a másikhoz képest. Salamon Adorján szerint az ebből származó bizonytalanságok ellenére valószínűsíthető, hogy a következő két esztendőben – évente – 400-500 ezer négyzetméterrel bővülni fog a budapesti irodaállomány. Ez pedig azt is jelenti, hogy minden eddiginél dinamikusabb építkezések várhatók, viszont a kereslet is élénkülni fog.
Ezzel együtt élénkülő versenyre kell felkészülni. A fejlesztők igyekeznek majd elcsábítani, a jelenlegi bérbeadók pedig maradásra késztetni a bérlőket. Salamon Adorján szerint elképzelhető, hogy néhány százalékkal emelkedik a későbbiekben a kihasználatlansági mutató, tömeges üresedéstől azonban nem kell tartani.
Keresleti tényezők
Az irodapiac dinamikáját mindenekelőtt a keresleti oldal élénkülése fogja szinten tartani. Ennek hátterében több tényező áll, például a meglévő cégek növekedése. Bár sokat lehetett hallani a megszorító intézkedések kedvezőtlen hatásairól, az ingatlan-tanácsadó cég első embere felhívta a figyelmet arra, hogy a tavalyi pesszimista hangulatot követően év eleje óta emelkedik a gazdasági társaságok bizalmi indexe. Ha a cégeknek sikerül megvalósítani terveiket, akkor – jelenlegi székhelyüket kinőve – potenciális érdeklődőként jelenhetnek meg az irodapiacon.
Szintén növelheti a keresletet azok köre, akik ez idáig nem tudtak modern irodaházakba költözni. Mára azonban - megerősödve – korszerűbb és könnyebben megközelíthető hely után néznek. Bérlési esélyeiket növeli az is, hogy míg korábban – bizonytalan helyzetük miatt – a fejlesztők nem szívesen tárgyaltak velük, mostanra a sikeres cégeknek van olyan bonitásuk, hogy a bérbeadók örömmel aláírnak velük többéves megállapodásokat is. A potenciális bérlők harmadik csoportját az újonnan megalakuló cégek alkotják, amelyek vélhetően nem a túlságosan nagy alapterületek iránt érdeklődnek, de összességében nem lehet figyelmen kívül hagyni jelenlétüket.
Salamon Adorján tapasztalatai szerint továbbra is igen nagy az érdeklődés a Váci út iránt, s hasonlóképpen a déli zóna, a Lágymányosi híd mindkét oldala kitüntetett terület lesz a jövőben. Fejlesztési lehetőség itt bőven van, miként érdeklődő is a keresleti és a kínálati oldalon egyaránt. A Népliget és környéke szintén érdemleges fejlesztési terület. A buszpályaudvar szomszédságában már nagy lendülettel folyik az építkezés, s a szemközti oldalon szintén hamarosan megkezdődik egy nagyobb beruházás. A Skanska, a Trigránit, az AIG/Lincoln és a Biggeorge's egyaránt fejlődési lehetőséget lát e területben.
A következő időszakban nagy szerepet kap az irodapiacon a VIII. kerület is, hiszen a Futureal projektje keretében nem kizárólag lakásokkal, hanem irodákkal is gazdagodik a hosszú évtizedeken át lepusztultságáról ismert Józsefváros.
