Építési ügyek

A központi, illetve a helyi hatalom részben jogalkotás formájában "kényszeríti rá" a lakosságra, a gazdasági élet szereplőire a településrendezési elképzeléseit. Az építési jog feladata az egyes építményeknek a települési szerkezetbe való beillesztése, a területfelhasználás szabályainak meghatározása (településrendezés). A településrendezés eszközei részben jogi normák, amelyek nem személy szerint, hanem általában kötelezik az állampolgárokat. De ezeken a szabályokon egyedi hatósági eljárás is alapulhat, ez történik az egyes településrendezési feladatok megvalósulását biztosító – alább ismertetendő – sajátos jogintézmények esetében.

A szabályok másik csoportja az építmények "életét" kíséri végig a tervezéstől a használatbavételig, majd egészen a lebontásig; meghatározza a tervezésre jogosultak körét, a tervekkel szembeni követelményeket, tartalmazza az építés menetére, az építmények használatára, átalakítására, bontására vonatkozó szabályokat, az épületekre vonatkozó műszaki, környezetvédelmi, közegészségügyi, tűzvédelmi, és még számos más egyéb követelményeket, továbbá a kivitelezésre vonatkozó, illetve a felhasználható anyagokkal szembeni kívánalmakat is. E jogszabályok elsősorban az egyedi hatósági ügyekben érvényesülnek.

Helyi építési szabályzat

A helyi építési szabályzatnak tartalmaznia kell:

– a bel- és külterületek lehatárolását,

– a beépítésre szánt területek, illetőleg az azokon belüli építési övezetek lehatárolását, azok felhasználásának, beépítésének feltételeit és szabályait,

– a beépítésre nem szánt területek tagozódását, felhasználásuk és az építés szabályait,

– a közterületeken való építés feltételeit és szabályait, továbbá

– a helyi építészeti értékvédelemmel, a védett és a védő területekkel kapcsolatos előírásokat.

Helyi építési szabályzat szabálysértéssé minősíthet a helyi építési jogi normába ütköző tevékenységeket is.

A helyi építési szabályzatot a szabályozási tervvel együtt kell alkalmazni, amely nem más, mint az építési előírások térkép, illetve rajz formájában való megjelenítése. A helyi önkormányzatnak, illetve az önkormányzati rendelet alkalmazása során az építési hatóságnak lehetősége van arra, hogy a köz érdekében jogszerűen korlátozza a magántulajdonosok tulajdonnal kapcsolatos jogait, sőt megfossza őket azoktól. Erre a jogszabályok szigorú betartásával és a lehető legkisebb érdeksérelmet okozva, csak kártalanítás mellett van lehetőség, önkormányzati rendeletben szabályozott esetekben és feltételekkel.

Változtatási tilalom

Normatív jelleggel kimondott korlátozás, ha a helyi építési szabályzat, illetőleg a szabályozási terv készítésének időszakára, azok hatálybalépéséig, de legfeljebb 3 évig az érintett területre a települési önkormányzat rendelettel változtatási tilalmat ír elő. Ez idő alatt a tilalommal érintett területen az életveszély elhárításán kívül más építési munka nem végezhető, de a telekalakítás is tilos.

Telekalakítási, építési tilalom

Az építési hatóság megtilthatja csak a telekalakítást is, illetve csak az építést is. Tulajdonképpen a telekalakítás korlátozását jelenti, ha egy ingatlanból telekalakítási engedély hatására lesz (építési) telek. Építési telket kialakítani pedig csak önkormányzati rendelettel beépítésre szánt területnek minősített területen lehet.

Elővásárlási jog

A települési önkormányzat rendeletben – a helyi építési szabályzatban, a szabályozási tervben rögzített – közérdekű célok megvalósítása érdekében – elővásárlási jogot állapíthat meg a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja. A rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket, területet az önkormányzat fel kívánja használni. Az elővásárlási jog tényleges gyakorlására a képviselő-testület határozata alapján kerülhet sor.

 

Építésre vonatkozó szabályok Az építkezésre vonatkozó anyagi jogi jogszabályok hierarchikus rendben kapcsolódnak egymáshoz. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Éptv.) mellett az országos településrendezési és az építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) a legfontosabb keretszabály. A központi jogszabályok által nem szabályozott kérdésekben alkothatnak jogot az önkormányzatok, illetve az általuk megengedett esetben tartalmaznak eltérő szabályokat a helyi rendeletek. Ilyen önkormányzati rendeletek a helyi építési szabályzat, a szabályozási terv. A helyi önkormányzati jogalkotás feladata, hogy a központi jogszabályok keretei között, a helyi sajátosságok figyelembevételével optimális feltételeket teremtsen a település működéséhez, az építészeti értékeinek a megőrzéséhez és fejlődéséhez. Építési munkát végezni az Éptv.-ben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad. A jelenleg hatályos szabály szerint 2003. december 31-ig el kell fogadni az Éptv. szerint szükséges rendeleteket, pontosabban a régi szabályok szerint készült rendezési terveket eddig az időpontig lehet csak alkalmazni. A régi rendeletek felülvizsgálata, új helyi építési szabályok elfogadása még sok helyen nem történt meg. Ezért is van jelentősége annak, hogy ha egy adott területen nincs építési szabályzat, illetőleg szabályozási terv (vagy azok a korábbi előírások szerint készültek, és nem szabályoznak teljeskörűen), építési munkát végezni csak a központi jogszabályok megtartásával, és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a beépítés mértéke és módja illeszkedik a meglévő környezethez. Az építtetőnek azonban inkább az az érdeke, hogy ügye konkrét szabályok alapján dőljön el, mintsem hogy azok hiányában a hatóság jogérzetén múljon a beruházás sorsa.

Ingatlan lejegyzése helyi közút céljára

Ha egy település valamely részén kiszolgáló és lakóút létesítése, bővítése vagy szabályozása látszik szükségesnek, a helyi építési szabályzatban az érintett területet ilyen útként jelölhetik meg. Az önkormányzati rendelet ezzel megteremti a jogi lehetőséget arra, hogy az építésügyi hatóság az érintett teleknek a kiszolgáló út céljára szükséges beépítetlen részét a települési önkormányzat javára igénybe vegye és lejegyezze. A lejegyzéshez az érdekeltek hozzájárulása nem szükséges.

Kisajátítás

Amennyiben a fenti megoldás nem lenne elegendő, az önkormányzat a számára valamely – a helyi építési szabályzatban is megjelenített – településrendezési feladat megvalósítása érdekében a kisajátítás eszközével is élhet.

Útépítési, közművesítési hozzájárulás

Ha a helyi közutat, illetőleg a közművet a települési önkormányzat létesíti, annak költségét részben vagy egészben az érintett ingatlanok tulajdonosaira háríthatja. A hozzájárulás mértékét és arányát az érintett ingatlanok tekintetében a települési önkormányzat rendelettel szabályozza.

Településrendezési kötelezettségek

Helyi építési szabályzat a hatálya alá tartozó ingatlanokra a településkép javítása érdekében beépítési, helyrehozatali, beültetési, azaz növényzettelepítési kötelezettséget írhat elő. A kötelezettség teljesítésére az érintetteket az építési hatóság szólítja fel.

Helyi építési szabályzat építésiengedély-kötelessé minősíthet olyan építési tevékenységeket, amelyeket központi jogszabály nem köt engedélyhez. A térség, illetőleg a település szempontjából kiemelkedő, hagyományőrző, a helyi építészeti örökség részét képező épületek helyi védetté nyilvánításáról az önkormányzatok rendeletben dönthetnek.

Építéshatóságok

I. fokú hatóság

Az első fokú építésügyi hatóság a jegyző (az egyes sajátos építményfajtákat és a műemlékvédelem alatt álló építményeket kivéve – utóbbi esetben az Országos Műemlékvédelmi Hivatal jár el).

Kiemelt ügyek

Az úgynevezett kiemelt építésügyi hatósági ügyekben főszabályként csak a városi önkormányzatok jegyzői járhatnak el. A kiemelt ügyek az Éptv. szerint

– az elvi építési,

– az építési,

– a bontási,

– a használatbavételi és a fennmaradási engedélyezési ügyek,

– a kiszolgáló út céljára történő lejegyzés és

– a telekalakítások

engedélyezése.

Kiemelt ügynek minősül a hatóság eljárása, ha valamely építmény használatával, megépítésével, karbantartásával kapcsolatos szabálytalanság megszüntetése érdekében kell intézkedni, és amely tevékenység vagy mulasztás életet, egészséget, köz-, vagyonbiztonságot veszélyeztet.

A kiemelt építésügyi hatósági jogkört annak a települési önkormányzatnak a jegyzője is elláthatja, ahol a jogszabályban meghatározott szakmai feltételeket tartósan biztosítják. (Az építésügyek intézése ugyanis speciális szakismeretet igényel, az ilyen szakértelemmel rendelkező szakembereket nem minden hivatal tud foglalkoztatni, és ennek nem is lenne természetesen értelme.) A szakmai feltételeket a települési önkormányzat önállóan vagy akár önkormányzati társulásban is biztosíthatja. A nem kiemelt építési ügyeket elláthatják a jegyzők saját hivatalaik útján önállóan, vagy társulás formájában is.

II. fokú hatóság

Építési ügyekben másodfokon a területileg illetékes megyei közigazgatási hivatalok járnak el. Első fokon jár el a közigazgatási hivatal a kisajátítási ügyekben. Ezeket a határozatokat a bíróság előtt lehet megtámadni.

Engedélyezési eljárás

Az engedélyezési eljárás során – eltérésekkel ugyan – az államigazgatási eljárási törvény (Áe.) szabályait kell alkalmazni. Az ügyintézési határidő ezekben az ügyekben 60 nap. Az építésügyi hatóságnak meg kell vizsgálnia, hogy a kérelem és mellékletei megfelelnek-e a jogszabályi előírásoknak. Ezek hiányában az építtetőt 8 napon belül – határidő kitűzésével – hiánypótlásra hívja fel.

Az építésügyi hatóság köteles a határozathozatalhoz szükséges tényállás tisztázásának keretében az engedély megadásához szükséges feltételek fennállását a helyszínen ellenőrizni. Amennyiben a települési önkormányzatnak a részére megküldött határozattal szemben jogszabályon alapuló véleményeltérése van, úgy véleményét – a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül – az eljárt építésügyi hatóság útján, annak felettes szervének küldheti meg felügyeleti intézkedés kérése céljából. Az építményekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban a szakhatóságokon túlmenően az adott esetben érdekelt közművek, vagyis a víz-, a csatornázási művek, a gáz-, a távhő- és az áramszolgáltató szervezetek, a villamosmű üzemeltetői, a kéményseprő-ipari szolgáltató szervezetek működnek közre. A közművek és a kéményseprő nyilatkozatát az építtető, illetve a tervező köteles beszerezni.

Építési engedély

Valamely építmény építése, bővítése, elmozdítása általában engedélyköteles. Kivétel ez alól, tehát nem engedélyköteles például a háztartási szilárdhulladék-gyűjtő, a kerti lépcső, a kerti játékok, a szökőkút, a 10 m3-nél kisebb víz- és fürdőmedence, az állatkifutó, a komposztáló, a 3 m2 nettó alapterületnél nem nagyobb állattartási épület, a síremlék, továbbá a zárt, állandó jellegű kiállítási célú területen belül a nettó 20 m2 össz-szintterületet nem meghaladó, legfeljebb 30 napig fennálló kiállítási építmény létesítése.

Engedélyt kell kérni az építési engedélyhez kötött építmény olyan felújításához, helyreállításához, átalakításához vagy korszerűsítéséhez, amely a teherhordó szerkezetet érinti, a homlokzat jellegét megváltoztatja, illetőleg amely az építményben lévő önálló rendeltetési egységek számának, rendeltetésének megváltoztatásával jár.

Engedélyköteles az építményen üzlethomlokzat, 1 m2 felületet meghaladó kirakatszekrény, 1 m-t meghaladó kiugrású védőtető, előtető létesítése, továbbá az építményen, illetve attól különállóan mind építési telken, mind közterületen 1 m2-nél nagyobb felületű hirdetési és reklámépítmény, cég- vagy címtábla, fényreklám építése, elhelyezése, átalakítása és bővítése.

Engedélyköteles a közterületen például park, sportpálya, játszótér létesítése, szobor elhelyezése.

Építési engedély alapján végezhető védetté nyilvánított vagy a műemlékvédelmi törvényben meghatározott területvédelemmel érintett területen álló építmény felületképzésének átalakítása, felújítása, színezése, a homlokzatára szerelt vezetékek létesítése.

Az építési engedély jogi hatásai

Az építési engedély a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két év elteltével érvényét veszti, kivéve ha az építési tevékenységet ez alatt az idő alatt megkezdték, és az építés megkezdésétől számított öt éven belül befejezik, azaz használatbavételi engedélyt kapnak rá.

Az építkezés miatti felelősség az építtetőt terheli. Az építtető kötve van az engedélyhez, csak a jogerős és végrehajtható építési engedély és az ahhoz tartozó építészeti-műszaki tervdokumentáció alapján, az engedély érvényességének időtartama alatt építkezhet. Az építési engedélytől és az ahhoz tartozó építészeti-műszaki tervdokumentációtól csak újabb jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedély alapján térhet el, kivéve ha az eltérés egyébként építési engedélyhez nem kötött építési munkának minősül.

 

Az OTÉK és a helyi építési szabályzat Az OTÉK alapján a helyi építési szabályzatnak tartalmaznia kell a következőket: – az új beépítés vagy jelentős átépítés előtt álló területek építési övezeteire vonatkozóan meg kell határozni legalább a kialakítható legkisebb telekméretet, beépítési módot, a beépítettség megengedett legnagyobb mértékét, a megengedett legkisebb-legnagyobb építménymagasságot, a beépítés feltételének közművesítettségi mértékét, a zöldfelület legkisebb mértékét, a megengedett igénybevételi, kibocsátási, szennyezettségi határértékeket, a terepszint alatti építményeket; – az egyes építési övezetek közművesítettségének módját és mértékét; – a lakóterület jellegét (nagyvárosias, kisvárosias stb.); – a beépítésre szánt, nem szánt terület meghatározását; – a beépítésre szánt területen a megengedett legnagyobb beépítettség, a megengedett legnagyobb, illetve legkisebb építménymagasság meghatározását; – az építmények elhelyezésének szabályait; – a közterületen, a járdán építmény engedélyezését, illetve annak szabályait; – a kommunális hulladék elhelyezésére kijelölt hely meghatározását. Az OTÉK a helyi építési szabályzatban szabályozni engedi a következőket: – az övezetre vonatkozó beépítési módot, a megengedett legkisebb-legnagyobb építménymagasságot; – az építési övezetekre vonatkozó felhasználás kizárólagosságát, illetőleg korlátozását, a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méretét, az építészeti karakter jellemzőit, a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik kialakítására vonatkozó egyéb előírásokat; – az előkert, hátsó kert legkisebb mélységét, oldalkert legkisebb szélességét; – az építési vonal meghatározását; – a kerítés kialakításának szabályait a telek határvonalán. Az OTÉK eltérést enged a helyi építési szabályzatban a következők szerint: – a települések igazgatási területén a beépítésre szánt területen építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10 százalék, ettől felfelé a helyi rendeletben el lehet tehát térni; – a beépítésre nem szánt területen a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 5 százalék lehet, ettől az értéktől pedig lefelé megengedett az eltérés; – az OTÉK szerint valamennyi építési övezetben, illetőleg övezetben elhelyezhetők a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik, a köztárgyak, a kutatást és az ismeretterjesztést szolgáló épületnek nem minősülő építmények, a nyilvános illemhelyek, a hulladékgyűjtők, a honvédelmet és a belbiztonságot szolgáló műtárgyak. Üdülőterületen csak nem tömör kerítés vagy élősövény létesíthető. Ezektől a szabályoktól a helyi építési szabályzat eltérően is rendelkezhet. Az OTÉK nem enged eltérést az építmények létesítési előírásaitól.

Elvi építési engedély

Az elvi engedély a közreműködő szakhatóságot és az építésügyi hatóságot az elvi engedély jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított 1 éven belül kezdeményezett építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során köti azokban a kérdésekben, amelyekről rendelkezett. Az elvi engedély érvényét veszti, ha jogerőre emelkedésétől és végrehajthatóvá válásától számított 1 év alatt nem kér az építtető építésügyi hatósági engedélyt. Az engedély érvénye egy ízben legfeljebb 1 évvel meghosszabbítható, ha az általános érvényű és a helyi jogszabályok, valamint a kötelező hatósági előírások időközben nem változtak meg. Az elvi engedély alapján építési munka nem végezhető.

Bontási engedély

Csak bontási engedély alapján végezhető védett területen bármely építmény lebontása, egyéb területen a 200 m3-nél nagyobb térfogatú, vagy a terepcsatlakozástól 10 méternél magasabb építmény lebontása. Szintén bontási engedély szükséges a lakás, a pince (ha nem közterületre nyílik, akkor csak 10 m2 fölött), az épület alatti vagy attól különálló óvóhely, illetőleg az 1 méternél magasabb támfal lebontásához.

A bontási engedély a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától 2 évig érvényes. Ha az építményt, építményrészt építésügyi hatósági engedély nélkül bontották le, az építésügyi hatóság azt – határozattal – tudomásul veszi.

Használatbavételi engedély

A használatbavételi engedélyt az építtetőnek az építésügyi hatóságtól az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor – a használatbavétel előtt – kell kérnie. Az építésügyi hatóság az építmény engedély nélküli használatát köteles megtiltani.

Fennmaradási engedély

Ha az építményt, építményrészt szabálytalanul építették meg, az építésügyi hatóság arra – az építtető vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult kérelme alapján – fennmaradási engedélyt ad, ha a jogszabályokban meghatározott építési feltételek fennállnak vagy megteremthetők, és az építtető az építési jogosultságát igazolta.

Rendeltetés megváltoztatására irányuló engedély

Az építmény rendeltetése csak engedéllyel változtatható meg, akár végeznek rajta ezzel kapcsolatos építési munkát, akár nem, akár építési engedélyhez kötött ez az építési munka, akár nem.

Szankciók

Az építésügyi hatóság elrendelheti például szabálytalan építkezés esetében az építési munka megszüntetését és az építést megelőző állapot helyreállítását, illetőleg a jogerős és a végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó, jóváhagyott engedélyezési terveknek megfelelő állapot kialakítását.

Az építésügyi hatóságnak el kell rendelnie az építmény, építményrész hibáinak, hiányosságainak megszüntetését, ha azt rendeltetésszerű és biztonságos használatra nem alkalmas módon építették meg, vagy ezáltal idegen ingatlanban az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot keletkezett.

Építésügyi, végrehajtási bírság

Ha az építésügyi hatóság az építményre fennmaradási engedélyt ad, illetőleg a lebontást tudomásul veszi, ezzel egyidejűleg építésügyi bírságot is köteles kiszabni. Az építésügyi bírság az építmény, építményrész készültségi fokának megfelelő értéknek legalább 20 százaléka, legfeljebb 100 százaléka.

Egyes építési jogsértő magatartások szabálysértésnek minősülhetnek.

Százezer forintig terjedő – Áe. szerinti – végrehajtási bírság szabható ki a kötelezést tartalmazó határozat végrehajtásának elmulasztása esetén.

Illetékek A telekalakítás-engedélyezési eljárás illetéke: – kettőnél több lakótelek kialakítása esetében telkenként 1000 forint (egy lakótelek engedélyezési eljárása illetékmentes), – üdülőtelek kialakítása esetében telkenként 4000 forint, – egyéb építési telek kialakítása esetében egész és megkezdett hektáronként 1200 forint, – külterületi földrészlet kialakítása esetében földrészletenként 1000 forint. Az építési, bontási, felújítási, átalakítási, bővítési, használatbavételi vagy fennmaradási engedély kiadására irányuló eljárás illetéke: – lakóépület melléképülete esetén 5000, egyéb épület esetében 10 000 forint, – elvi építési engedély, valamint kerítés és támfal építése (felújítása, helyreállítása, átalakítása, elmozdítása és lebontása stb.) vagy fennmaradása esetén 4000 forint. A fentieken kívüli első fokú építésügyi hatósági eljárásért, továbbá építésrendészeti hatósági intézkedés kéréséért az illeték mértéke 2000 forint. A fellebbezés illetéke minden esetben 5000 forint. Illetékmentes a lakóház- vagy lakásépítéssel kapcsolatos telekalakítás (ha egy telek alakítására irányul). Szintén illetékmentes a lakóház-, illetve lakásépítési, elvi építési, felújítási, helyreállítási, átalakítási, bővítési, elmozdítási, lebontási és használatbavételi engedély iránti első fokú eljárás