Ingatlan, értékesítés, adózás

Az ingatlanátruházás után fizetendő szja

Talán a legfájóbb változás, hogy az ingatlan átruházásából keletkező jövedelem után ettől az évtől 25 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Az adókötelezettség akkor keletkezik, amikor a magánszemély a jövedelmet megszerzi. Ennek az időpontnak azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni, ez az örökhagyó halálának napjával egyezik meg.

Földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlanszerzés időpontjával azonos. A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően az oda felépített épület, épületrész esetében a szerzést a földterület tulajdonjogának megszerzésével kell azonosan kezelni.

Bevétel, költség, jövedelem

Nem változott, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet a bevételből kiindulva a költségek levonásával kell meghatározni. Bevétel különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, apport esetén pedig a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott érték. A bevételből levonható költség az ingatlan szerzéskori értéke, a szerzéssel és az átruházással kapcsolatosan felmerült kiadások, valamint az értéknövelő beruházásra fordított összeg, ha azt a magánszemély valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolta el. (Értéknövelő beruházáson azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan állagát megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.) Házilagos kivitelezésű munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.

Öröklés és ajándékozás esetén megszerzésre fordított összegnek azt kell tekinteni, amelyet az illeték megállapításakor figyelembe vettek. A bevétel és a levonható költségek különbözete lesz a számított jövedelem. Azon ingatlanok esetében, amelyeknek a szerzése az elidegenítéstől számított 6 év előtt vagy ennél még régebben történt, a kiszámított jövedelem – a hetedik évtől kezdődően – évenként 10-10 százalékkal csökkenthető. Ha az ingatlan szerzése az értékesítéstől számított 15 évnél régebben történt, akkor a számított jövedelemnek már a 100 százaléka levonható. (2005-ös jövedelemszerzés esetén az 1990 vagy az előtt szerzett ingatlanok esetében nem keletkezik jövedelem, így azt be sem kell vallani.)

Adómentesség

Néhány ingatlannal kapcsolatos jövedelemtípus megszerzése esetén nem kell adót fizetni.

Hagyományosan adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem,

- ha a magánszemély más magánszeméllyel köt olyan tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést, amelyben ingatlant ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem szintén adómentes,

- nem kell adózni a helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásáért kapott térítés, valamint

- a kényszerbérlet megszüntetése során a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés után.

Adómentes termőföld-átruházás

2005-től megváltozott feltételek mellett nem kell adózni a termőföld átruházásából származó jövedelem után sem. Akkor adómentes ez a jövedelem, ha a termőföldet értékesítő magánszemély éves összes jövedelme a 3 millió 400 ezer forintot nem haladja meg, és az adóévben a termőföldek értékesítéséből származó jövedelem nem több 200 ezer forintnál. További feltétel, hogy a magánszemély az ingatlanát olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy esetleg olyan mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottjának értékesítse, aki ezt a földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább 10 évre bérbe adja.

Hasonlóan adómentes a jövedelem akkor is, ha a vevő magánszemély szintén regisztrációs számmal rendelkező olyan mezőgazdasági termelő, aki állattenyésztést folytat, és az általa használt földterület nem éri el az ágazati jogszabály szerint számított mértéket. Ekkor is feltétel azonban, hogy a vevő a termőföldet 5 évig az állattartó telep takarmányozása céljából használja, vagy e földet szintén alkalmazottként legalább 10 évre az őt alkalmazó társas vállalkozásnak takarmánytermelés céljából bérbe adja.

Ha a termőföld-átruházás részaránytulajdon megszűnését eredményezi, akkor az átruházásból származó jövedelem a már említett jövedelemhatártól függetlenül adómentes, de csak akkor, ha a vevő az előbb ismertetett feltételeknek megfelel.

További adómentességet jelent az az eset is, amikor az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, vagy települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

Ha az adómentesség a vevőnél jelentkező feltétel teljesítésétől függ, az adómentesség csak akkor érvényesíthető, ha az eladó rendelkezik a vevő közjegyző által készített, vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amelyben kötelezettséget vállal arra, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. Fontos szabály, hogy az a magánszemély, aki ezt az adómentességet érvényesíti, köteles az adóévre bevallást benyújtani, amelyben nyilatkozik az átruházás céljáról, valamint arról, hogy az átruházás a vevő által megtett nyilatkozat megléte alapján történt.

Lakásszerzési kedvezmény

Népszerű szabálya a személyi jövedelemadónak, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után megállapított adóból visszajár, vagy nem is kell azt a részt megfizetni, amely összeget a magánszemély saját maga vagy közeli hozzátartója, volt házastársa részére meghatározott időn belül lakáscélú felhasználásra fordít. A figyelembe vehető időintervallum a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónap vagy az azt követő 60 hónap.

Közeli hozzátartozó

Adóhatósági álláspont szerint a közeli hozzátartozók közé minden további feltétel nélkül beletartozik a mostohagyermek is, így a lakásszerzési kedvezményt a magánszemély minden olyan személyre tekintettel érvényesítheti, aki házastársának gyermeke, függetlenül attól, hogy az felnőtt korú, és nem él vele egy háztartásban.

A lakásszerzési kedvezmény érvényesítése

A magánszemély a lakásszerzési kedvezményt az igazolt lakáscélú felhasználásnak az adóhatósághoz történő bejelentésével egyidejűleg adó-visszaigényléssel vagy - ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt – az adóbevallásában érvényesítheti.

A lakáscélú felhasználás esetei

A preferált lakáscélú felhasználásnak számító ügyleteket a törvény tételesen felsorolja. Idetartozik:

- a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétellel vagy más visszterhes szerződéssel történő megszerzése,

- pénzügyminisztériumi álláspont szerint ilyennek minősül az az eset is, amikor az adózó az ingatlanértékesítés jövedelmét nem már kész lakás megvásárlására fordítja, hanem egy jövőben felépítendő lakásra, amelyből a befizetés időpontjában csupán az építési telek és a felépítendő társasház terve van meg,

- lakáscélú felhasználásnak számít a belföldön fekvő lakás építése, építtetése, illetve lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa a már említett időtartamon belül lakást épít, építtet,

- a lakásbővítés akkor számít lakáscélú felhasználásnak, ha a belföldön fekvő lakás alapterülete legalább egy lakószobával nő,

- a kedvezményezett ügyletek körébe tartozik, ha valaki belföldi lakás haszonélvezetét, használatát, vagy bérleti jogát legalább 60 hónapra szerzi meg, vagy idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhelyet vásárol visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélkül.

A lakáscélú felhasználás igazolása

A lakáscélú felhasználást lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat igazolja. Lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződéssel és az összeg felhasználását igazoló okirattal kell rendelkezni.

Lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelésekor a jogerős használatbavételi engedélyre, valamint az összeg felhasználását igazoló számlákra van szükség.

Az adóhatóság a számlákat akkor fogadja el, ha azok az építési engedély jogosultja nevére vannak kiállítva, és a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig bocsátották ki.

Idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzésekor az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az öszszeg felhasználását igazoló okirat igazolja a lakáscélú felhasználást. Ha a lakáscélú felhasználás részben vagy egészben közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történik, akkor a már felsorolt okiratokon, bizonylatokon kívül a rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokiratra is szükség van.

A lakáscélú felhasználás forrása

2005-től maga a törvény korlátozza a lakásszerzési kedvezmény érvényesítését, ha a lakáscélú felhasználás nem csupán önerőből történik. A törvény tételesen felsorolja azokat a forrásokat, amelyek igénybevétele esetén az ingatlanértékesítés jövedelmének meghatározott részére nem érvényesíthető kedvezmény, a rá eső adót mindenképpen meg kell fizetni. A számításhoz a következő források meglétét kell vizsgálni:

- olyan ingatlanértékesítésből származó jövedelem, amelyre egyébként lakásszerzési kedvezményt érvényesít a közeli hozzátartozó vagy a volt házastárs,

- adómentes lakáscélú munkáltatói támogatás,

- kamatkedvezménnyel nyújtott lakáscélú munkáltatói hitel,

- lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított összeg,

- a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján nyújtott közvetlen támogatás, illetve kamattámogatással folyósított kölcsön,

- olyan lakáscélú hitel, amelyre a személyijövedelemadó-törvény szerint adókedvezmény érvényesíthető.

Ezeknek az idegen forrásoknak a meglétét akkor kell vizsgálni, ha az ingatlan értékesítéséből származó kiszámított jövedelem és a felsorolt források együttes összege meghaladja a lakáscélú felhasználásra fordított igazolt összeget. A pozitív különbözet ugyanis azt jelenti, hogy a magánszemély nem, vagy nem teljes egészében az eladott ingatlanból származó jövedelméből veszi, építi új lakását, hanem a „szükségesnél” nagyobb mértékben vesz igénybe olyan forrásokat, amelyekhez egyébként más kedvezmények kapcsolódnak, kapcsolódhatnak. Ezért arra az összegre, amely meghaladja az ingatlanértékesítés jövedelmének és az említett forrásoknak az együttes összegéből a megvásárolt, épített lakásszerzési értékét, nem érvényesíthető a lakásszerzési kedvezmény, mindenképpen van adófizetési kötelezettség. Természetesen ha a magánszemély az ingatlan eladásából származó jövedelmét teljes egészében lakáscélra fordítja, és a felsorolt – egyébként kedvezményes – forrásokat csak kiegészítésül használja fel, akkor megvalósul a lakáscélú felhasználás, és – minden egyéb törvényi feltétel megléte esetén – nem keletkezik adófizetési kötelezettség.

Lakásértékesítés és az áfa

Az általánosforgalmiadó-törvény rendelkezései szerint csak a lakóingatlan első értékesítését terheli adó, minden további értékesítés már tárgyi adómentes értékesítésnek számít. Köznapi szóhasználat szerint tehát a használt lakások árát nem, csak az új lakások árát terheli áfa, mégpedig ebben az évben 25 százalék, amely – a kormányzat tervei szerint – jövőre 20 százalékra fog csökkenni. Avárható adómérték-változás nemcsak a jövő évi ingatlanárakat befolyásolhatja, hanem hatását már ebben az évben is érezhetjük, amely az áfatörvény teljesítési időpont meghatározására vonatkozó szabályaiból adódik.

Áfafizetés részletvétel esetén

Részletvétel esetén teljesítési időpontként egyrészt az előlegfizetés időpontját, másrészt a birtokba adás napját kell tekinteni. Ezért az ebben az évben fizetett előlegek után ugyan még 25 százalékos adót kell fizetni, azonban a vételár fennmaradó részét – ha a birtokba adás 2006. január 1-jét követően történik – már csak 20 százalék adó fogja terhelni.

Magánszemélytől vásárolt lakás

A használt lakások értékesítését nem terheli adó. A magánszemély által értékesített lakás után pedig azért nem kell adót fizetni, mert a magánszemély ezt nem rendszeres gazdasági tevékenységként, nem áfaadóalanyként végzi. Ahasznált lakások árát tehát nem az áfaszabályok, hanem az új építésű lakóingatlanok árának alakulása fogja befolyásolni.