Az elmúlt 10 évben visszatérő rendszerességgel olvashattunk a napilapok hasábjain a Belügyminisztérium, a Honvédelmi Minisztérium dolgozói vagy a házmesterek szolgálati lakásaival kapcsolatos dilemmákról, megoldatlan vagy rosszul megoldott helyzetekről, szabályozási hiányosságokról. Történt ez annak ellenére, hogy az említett köztisztviselők, közalkalmazottak szolgálati lakásainak kiutalását, szerződéses feltételeit külön rendeletek szabályozzák beható részletességgel.
Mi a helyzet azonban az olyan szolgálati lakásokkal, melyeket nem valamely minisztérium, fegyveres vagy rendvédelmi szerv, hanem egy "mezei" gazdálkodó szervezet kíván biztosítani a munkavállalója részére, pusztán a cég lehetőségei alapján, a munkavállaló munkakörére, beosztására tekintettel?
Az ilyen tartalmú munkaszerződés megkötésekor a Munka Törvénykönyvén (Mt.) kívül a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a lakástörvény (Ltv.) rendelkezéseit is szem előtt kell tartani.
A munkaszerződésben biztosított szolgálati lakás, jellegét tekintve, leginkább a "céges" mobiltelefonhoz vagy a cégautóhoz hasonlítható, egyfajta munkabéren felüli, avagy szociális juttatás. A szerződés megkötésekor figyelemmel kell lenni az alábbi szempontokra:
- van-e a munkaszerződésben próbaidő,
- a munkaviszony határozott vagy határozatlan idejű-e,
- hogyan alakul a munkavállalóval együtt élő családtagok lakáshasználata,
- hogyan alakul a lakáshasználat a munkaviszony megszűnése esetén.
A szerződés alakja
A szolgálati lakásra vonatkozó szerződés részleteit ajánlatos a munkaszerződéstől külön – annak elválaszthatatlan mellékletét képező – szerződésben rögzíteni. A munkaszerződés munkabérre és egyéb juttatásokra vonatkozó rendelkezéseinél elegendő csupán utalni a szerződésre. Ebből az is következik, hogy – bár jogszabály nem teszi kötelezővé a szerződés írásba foglalását (az állami és az önkormányzati lakások kivételével), tehát érvényesen létrejöhet szóban vagy akár ráutaló magatartással is, mégis – arra kell törekednünk, hogy írásos megállapodás készüljön.
A szerződés tartalma
A szerződést a munkáltató köti meg a munkavállalóval. Helyes, ha megjelöljük, hogy a lakás kinek a tulajdonában áll, mert a tulajdonos nem mindig azonos a munkáltatóval. Az ingatlan címe és helyrajzi száma mellett célszerű a lakás alapterületének megjelölése és helyiségeinek felsorolása is. Amennyiben a lakáshoz egyéb helyiségek is (pl. garázs) tartoznak, ezeket külön nevesítsük a szerződésben!
Pontosan rögzíteni kell, hogy a lakásért és a hozzá tartozó helyiségekért kell-e fizetni, ha igen mennyit, mikor és milyen módon. Hasonlóképp meg kell állapodni a közüzemi díjak és a lakás egyéb költségei kifizetésének módjáról.
Minden szerződésnél érdemes megállapodni arról, hogy a szerződésben nem szabályozott kérdésekben az Ltv. rendelkezései az irányadók.
A szerződés tartama
A szerződés időtartamánál két dologra érdemes kitérni. Amennyiben a munkaszerződésben a felek próbaidőt kötöttek ki, ennek tartama alatt a munkaszerződés azonnali hatállyal megszüntethető. Erre az esetre a legcélszerűbb megoldás, hogy a szolgálati lakásra vonatkozó megállapodás csak a próbaidő leteltével lép hatályba, s ekkor adják át a lakást is. Amennyiben a lakást a próbaidő ellenére már a munkaviszony kezdetekor birtokba veszi a dolgozó, rendelkezni kell a lakás azonnali kiürítési és átadási kötelezettségéről.
Eltérő módon kell rendezni a lakásbérleti szerződés megszűnését határozott és határozatlan idejű munkaviszony esetén.
Határozott idejű munkaviszony
Határozott idejű munkaviszonynál a lakásra vonatkozó szerződés is a munkaviszonnyal megegyező, határozott idejű legyen, azzal az alternatív megoldással, hogy amennyiben a munkaviszony a határozott idő lejártával mégsem szűnik meg – újabb határozott idővel meghosszabbodik vagy határozatlan idejűvé alakul –, akkor a lakásra is ez az időtartam lesz az irányadó, vagy a felek új megállapodást kötnek. Tekintettel arra, hogy a munkáltató már jóval a határozott idő lejárta előtt tudja, hogy kívánja-e tovább alkalmazni a munkavállalót, célszerű egy, a lejáratot megelőző határidőt megállapítani, ameddig a munkáltató köteles – lehetőleg írásban – közölni, hogy meghosszabbítja-e a lakásra vonatkozó szerződést. Egyébiránt a lakás kiürítésének, átadásának napját naptárilag megjelölt módon érdemes a szerződésben rögzíteni.
A határozott idejű lakásbérleti szerződés tehát megszűnik a határozott idő lejártával, de természetesen a határozott idő lejárta előtt is megszűnhet, ha a felek közös megegyezéssel megszüntetik. A határozott idejű bérleti szerződést a bérbeadó jogosult felmondani, amennyiben pl. a bérlő nem fizeti meg határidőben a lakbért, vagy egyébként a magatartása ezt indokolja. A határozott idejű bérleti szerződést a bérlő nem mondhatja fel. Erre irányuló megegyezés hiányában a szerződés akkor sem szűnik meg, ha a bérlő a lakásból kiköltözik.
Határozatlan idejű munkaviszony
Határozatlan időre szóló munkaszerződésnél a szolgálati lakás szerződésének megszűnését kössük feltételhez, leginkább a munkaviszony megszűnéséhez, de ezenkívül más, a beosztással vagy a tevékenységgel összefüggő okok is elképzelhetők.
Felmondási idő
Amennyiben 3 hónapnál rövidebb felmondási időt kívánunk kikötni, ennek tartamát mindenképp rögzíteni kell a szerződésben, mert az Ltv. szerint eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál. A bérbeadó a szerződést cserelakás nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. A bérlő tehát csak akkor tarthat igényt cserelakásra, ha a bérbeadó a szerződésben erre kötelezettséget vállalt.
A lakás használata
A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor komfortfokozatának megfelelő rendeltetésszerű használatra alkalmas. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. A lakás átalakításához különmegállapodást kell kötni.
A szolgálati lakásra jogosult – házastársa és kiskorú gyermeke kivételével – más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be a lakásba. A hozzájárulás csak határozott időre, legfeljebb a bérleti jogviszony fennállásának időtartamára adható. A bérleti jogviszony lejártakor a bérlő köteles gondoskodni arról, hogy a befogadott személy a lakásból kijelentkezzen, és azt a megadott határidőre elhagyja. Fontos megjegyezni, hogy a beköltöző házastárs csak akkor válik bérlőtárssá, amennyiben a házastársak külön bérlőtársi szerződést kötnek a bérbeadóval.
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Természetesen a felek úgy is megállapodhatnak, hogy a lakást a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotba, ennek költségviselését azonban rendezni kell. A bérlő a lakás elhagyásakor elviheti magával azokat a lakberendezési tárgyakat, melyeket saját költségén létesített, és amelyek az állag sérelme nélkül leszerelhetők és elvihetők.
