Építési engedélyek

A Magyar Köztársaság Alkotmányáról szóló 1949. évi XX. törvény 13. §-ának (1) bekezdése szerint a Magyar Köztársaság elismeri és védi a tulajdonhoz való jogot. E jogot a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény X. fejezete tölti ki tartalommal, deklarálva, hogy a tulajdonost megilleti a birtokláshoz és a birtokvédelemhez, a használathoz és a hasznok szedéséhez való jog, valamint a rendelkezés joga is. Ezek az elvek szinte szó szerint ilyen formában jelen voltak már a legkorábban ismeretes római kori jogi emlékekben is, mondhatni évezredes alapjogokat ismer el alaptörvényünk a fentebb idézett passzusában.

Még a teljességgel laikus szemlélő is tudhatja azonban, hogy ez az alapjog soha nem érvényesülhetett a maga kristálytiszta mivoltában, mert más, nem kevésbé fontos (közösségi) célok mindig korlátozták azt.

Maga az alkotmány is rögzít ilyen esetkört a 13. §-ának (2) bekezdésében, amely a tulajdonos rendelkezési jogának kemény korlátozását jelenti, nevezetesen a jelentősebb, magasabb társadalmi érdekek miatti kisajátítást. Ez a rendelkezés, és a realizálására született többi is, teljességgel kiveszi a tulajdonos kezéből a tulajdonnal való rendelkezés egyik leglényegesebb (ha akarom, eladom, vagy ha nem akarom, nem adom el, mert az enyém!) ősi jussát, bár kétségkívül hangsúlyozva a dolog kivételes jellegét.

Nagy vívmánya volt fejlődő jogrendszerünknek, amikor már jogorvoslatot lehetett keresni, nemcsak amiatt, hogy hány forintért vették el azt, ami a mienk, hanem azért is, hogy csakugyan másként meg nem valósítható, valóban emelkedettebb közösségi célok miatt, tényleg szükség volt-e a rendelkezési jog ilyen drasztikus elvonására. Nemegyszer megesett ugyanis, hogy homályos, soha realitással nem bíró, grandiózus településfejlesztési célok miatt fosztottak meg embereket alapvető jogaiktól, és a tulajdonuk elhagyására kötelezték őket, akik aztán majd évtizedekig nézhették a gazzal felvert nagyszülői porta pusztuló romjait, az elképzelt orvosi rendelő meg csak nem akart elkészülni a régi épület és telek helyén.

A magyarságnak az "elmúlt negyven év"-ként emlegetett időszaka alatt nem létezhetett egyetemi, főiskolai, de középiskolai tankönyv sem anélkül, hogy a magántulajdon szentségét hirdető burzsoá, kapitalista tanokat pellengérre ne állítsa, mint elsődleges rákfenéjét a hanyatló, halódó nyugati társadalmaknak. Meg kellett tanulnunk az állami tulajdon elsődlegességének kemény törvényeit, s lassan bele is törődtünk abba, hogy ami a mienk, az egy pillanat alatt lehet mindenkié, és ami mindenkié, az a gyakorlat szempontjából nézve senkié, azaz szabad préda.

Ez a szemlélet természetesen a jogi szabályozásban is megmutatkozott, amit később a jogalkotók igyekeztek több-kevesebb sikerrel kigyomlálni a tételes joganyagból.

Visszatérés a helyes útra

E sötét korszak elmúltával aztán helyreállt a rend, a magántulajdonhoz való jog alkotmányos alapjoggá lett újra, s a polgárok jó része hitte és vallotta: az én házam az én váram!

Telekhatárokon belül azt teszünk, amit csak jónak látunk, és abba nem szólhat bele sem a szomszéd, sem a hatóság. Egy ideig ezt az álláspontot még az építési igazgatás is elfogadni látszott, mert nemigen törődött a kapukon belül történtekkel, s épült sufni, sufni mellé kis pecu, nagy pecu, fél eresz, bádog lomtároló, csócsi rózsás betonacél filagória, présgép után viszszamaradt lemezből utcai kerítésnek szánt förmedvény.

Az "eredményt" látva újra felismerték, hogy igenis szükség lehet és van is a tulajdont korlátozó rendelkezések meghozatalára, alkalmazására és némi szigorra, különösen az építésügy területén.

Szükséges azonban kiemelni, hogy a tulajdont a rendelkezési jog oldaláról korlátozó rendelkezések köre egyáltalán nem azonos csupán a kisajátítás témakörével, sőt! Ezenkívül számos egyéb jogviszony létezik, amely a tulajdon és részjogosítványainak (itt praktikusan elsősorban az ingatlan tulajdonlása és részjogosítványai értendőek) legális korlátozását teszi lehetővé, nem is beszélve a helyben elrendelhető megszorításokról (építési tilalmak, korlátozások).

Lényeges, hogy minden korlátozás elrendelése "illő", a korlátozás okozta sebeket feledtető kártalanítást is feltételez, mert mégiscsak jogállamban élünk! Ezek ismertetésétől azonban most terjedelmi és szerkezeti okokból is eltekintünk. Lássunk ellenben a teljesség igénye nélkül néhány olyan közigazgatási jogviszonyt, amely a fentebb említett "illő" kártalanítás mellett jelentősen korlátozhatja az ingatlannal kapcsolatos jogainkat, illetőleg a közösség magasabb szintű igényeit az egyéné fölé helyezve fogalmaz meg elvárásokat!

Ilyen rendelkezéseket tartalmaz sok más mellett például a környezet védelmének általános szabályairól szóló 1995. évi LIII. törvény, a bányászati tevékenységet rendező 1993. évi XLVIII. törvény, de a vízgazdálkodással, hírközléssel, a villamos és gázenergia felhasználásával, a közúti, vasúti közlekedéssel, hírközléssel foglalkozó jogi normák is. Bátran állíthatjuk tehát, hogy az élet szinte minden területén jelen lévő szabályok ezek, és az ezeket érvényesítő közigazgatási szervek mint kötelezően megkérdezendő szakhatóságok jelentős befolyással lehetnek más eljárásokra is.

A használat korlátozása

Melyik terület az, ahol a tulajdonos használathoz való joga leginkább korlátozódhat, mind térben, mind időben? Ez nem más, mint az írásunk fő témáját adó és az egyik legszélesebb terület – amely gyakorlati szempontból is a legtöbb probléma forrása –, az építésügyi hatósági eljárás.

Itt láthatjuk legvilágosabban, hogy az ingatlan tulajdonosának használati joga közel sem korlátlan, és az építési jogszabályok szövevényes rendszere csapdába ejtheti a gyanútlan állampolgárt, aki tájékozatlanságával magára vonhatja az építési hatóság haragját, nem is beszélve a tetemes mértékű anyagi kárról, ami egy esetleges bontási kötelezettség elrendeléséből eredhet.

Megkíséreljük ezért nagy vonalakban felvázolni, ki hol hibázhat, és mi a teendő, mi a lehetséges megoldás, ha mégis megtörtént a baj, azaz építésrendészeti eljárás indult ellenünk.

Engedélyköteles építési tevékenység

Lényeges kérdés, hogy jogi szempontból mikor építünk, mi számít építménynek, mi az, ami engedélyköteles építési tevékenység? Ezek ismeretében tudjuk ugyanis eldönteni, még az építési tevékenység megkezdése előtt, hogy szükségünk van-e bármely hatósági közreműködésre, vagy tehetjük a dolgunkat nélkülük is. Ezek alapján tudhatjuk meg azt is, hogy milyen körülményeket kell figyelembe vennünk. (Ez azért is igen fontos, mert ha engedélyezési eljárásba kell bonyolódnunk a tervezett építés miatt, bizony abban ügyfél lesz a nem mindig teljesen jóindulatú szomszédság is, ami megnehezítheti, időben elhúzhatja jogaink érvényesülését.)

A fenti kérdésekre a pontos választ egyebek mellett az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.), valamint az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet – mint a legfőbb, az építési hatóság által is alkalmazott jogszabályok – adják meg, meghatározva az építmény, az építési tevékenység, az engedélyhez kötött építési tevékenység fogalmát.

Építmény

Az Étv. 2. §-ának 8. pontja értelmében építmény (az épület, műtárgy gyűjtőfogalma) a rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki megoldás, amely a talaj, a víz vagy az azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Ezt a definíciót konkretizálja, ha úgy tetszik tovább szűkíti a 46/1996. (XII. 29.) KTM rendelet 1. §-ának (1) bekezdése, amely szerint a rendelet hatálya kiterjed minden építményre, építményrészre, épületegyüttesre (a továbbiakban együtt: építmény) – a telekalakítás kivételével –, az Étv. 34. §-ának (1) bekezdése szerinti építési munkára, továbbá a rendelet szerinti építési tevékenységre (továbbiakban együtt: építési tevékenység), tekintet nélkül annak rendeltetésére, állandó vagy ideiglenes jellegére, továbbá anyagára, építési módjára.

Mire kell engedélyt kérni?

A két jogszabályi rendelkezést összeolvasva arra a megállapításra kell jutnunk, hogy főszabály szerint szinte minden, az ingatlanunkkal kapcsolatos, annak állagát is érintő tevékenység építés, és a később kifejtettek szerint – csekély és jelentéktelen kivételtől eltekintve – engedélyköteles is. A rendelkezési, használati jogaink finoman szólva sem korlátlanok, de jól is van ez így, figyelembe véve a tényt, hogy egymás mellett, közösségben élve kell élnünk, és a belátás, a tolerancia nem mindannyiunk legfőbb erénye.

Külön felhívnánk a figyelmet arra, hogy sem az építési anyagnak, sem az alkalmazott műszaki megoldásnak, sem a tervezett élettartamnak nincs jelentősége, tehát a szóhasználat tartalma nem egyezik meg hétköznapi jelentéssel!

Elvi építési engedély

A 46/1996. (XII. 29.) KTM 3. §-ának a)-f) pontjában találhatjuk, hogy milyen hatósági engedélyek léteznek. A jogszabály elsőként említi az elvi építési engedélyt. Az Étv. 35. §-ának (1) bekezdése lehetővé teszi, hogy az ügyfél az építésügyi hatóság engedélyének megkérése előtt – a beépítési, építészeti, műemléki, régészeti, településképi, természet- és környezetvédelmi, életvédelmi, valamint műszaki követelmények előzetes tisztázása céljából – elvi engedélyt kérjen. Ilyen, elvi engedélykérési kötelezettséget más jogszabály akár elő is írhat.

Mire szolgál az elvi engedély?

Egy ilyen eljárás alkalmas arra, hogy jó előre tisztázzuk, mik a jogszabályi követelmények az általunk tervezett beruházás megvalósításához, és garanciát ad arra is, hogy a végleges engedély kiadására szolgáló eljárásban már nem érhet meglepetés, mert az Étv. 35. §-ának (2) bekezdése kimondja, hogy az elvi engedély a közreműködő szakhatóságot és az építésügyi hatóságot az elvi engedély jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított egy éven belül kezdeményezett építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során köti azokban a kérdésekben, amelyekről rendelkezett.

Ha tehát egy éven belül megindítjuk az építési engedélyezési eljárást a mondottak szerint, biztosak lehetünk afelől, hogy a korábban rögzített feltételek nem változhatnak.

Az építési hatóságnak ugyanis az engedélyezési eljárás során szem előtt kell tartani valamennyi jogszabályban előírt követelményt, és az építészeti-műszaki szakszerűség előírásaira is tekintettel kell lennie.

Fennmaradási engedély

Mi a teendő, ha mégis megesett a baj, amely megeshet úgy, hogy egyáltalán nem kértünk semmilyen engedélyt, bár kellett volna, vagy kértünk ugyan, de nem az engedélyben rögzítettek szerint cselekedtünk, azaz eltértünk az engedélyben foglaltaktól, és mást, máshogyan építettünk? Gyógyír lehet a fennmaradási engedély iránti kérelem benyújtása, bár azt már most előre kell bocsátani, hogy ez a jogintézmény sem alkalmas semmilyen előírás megkerülésére, ráadásul a fennmaradási engedély megadásának szükségszerűen velejáró következménye az építési bírság megállapítása.

Hogyan indulhat el egy ilyen eljárás?

Az Étv. 48. §-a szerint a fennmaradási engedély iránti eljárást megindíthatja az építtető, vagy ha nem volt a két személy azonos, az ingatlannal rendelkezni jogosult személy. Kezdeményezheti azonban maga az építési hatóság is, oly módon, hogy a hivatalból vagy bejelentésre tudomására hozott szabálytalan építési munkák építtetőjét fennmaradási engedély benyújtására kötelezi, ennek eredménytelensége esetén az eljárást az építtető költségére lefolytathatja.

Az engedély kiadása

Mikor, milyen feltételek mellett kell, mikor lehet az engedélyt kiadni? Teljességgel egységes mind a közigazgatási, mind a bírói gyakorlat abban, amely szerint a zsinórmérték, hogy a fennmaradási engedélyt akkor kell kiadni, ha az engedély nélkül végzett vagy attól eltérő építési tevékenység egyébként megfelel a jogszabályi, műszaki előírásoknak, vagy legalább a feltételek megteremthetőek. Az engedély hiányát leszámítva tehát minden szabályosnak mondható, és ha az építtető kért volna engedélyt, az megadható lett volna. Szükséges és ezzel egyidejű feltétel még, hogy az építtető az építési jogosultságát is igazolni tudja. Ez utóbbin azt kell érteni, hogy vagy ő maga az ingatlannal rendelkezni jogosult, vagy ha nem, akkor rendelkezik a jogosult engedelmével. Ennek hiánya önmagában lehetetlenné teszi akár az építési, akár a fennmaradási engedély megszerzését.

Engedély méltányosságból

A másik esetkör merőben különbözik az előzőtől, mert itt az engedély megadása már a hatóság belátására, méltányosságára, mérlegelésére van bízva. Megadható az engedély ugyanis akkor is, ha az építmény, építményrész átalakítással szabályossá tehető, vagy a szabálytalansággal okozott érdeksérelem jelentéktelen, közérdeket nem sért, vagy a hatóság által meghatározott határidőn belül elhárítható. Az építési hatóság dönti tehát el, hogy a szabálytalanság okozta hatás mekkora, jár-e a jog által is védett magasabb szintű érdekek sérelmével, vagy csak olyan, amely eltűrhető, és a bírsággal a védett jogtárgy megóvása kellően megvalósítható.

Arra általános szabály nincs, hogy milyen esetek esnek a mérleg egyik serpenyőjébe, s melyek a másikba, ezt mindig a konkrét ügy körülményeinek alapos vizsgálatát és mérlegelését követően, az érvek-ellenérvek latolgatása után lehet megállapítani. Az azonban bizonyos, hogy a közigazgatási szervek gyakorlatában például az általános rendezési tervbe ütközést egységesen a közérdek sérelmeként fogják fel, mert a rendezési terveket választott fórumok fogadják el, megjelenítve a kisebb helyi közösség érdekeit, azaz a közérdeket.

Az engedély hatálya

A megadott fennmaradási engedély azonban nem feltétlenül azonos hatású az építési engedéllyel, mert nem minden esetben végleges. Az Étv. 48. §-ának (4) bekezdése szerint a jogszerű állapot létrehozásának határidejét is meg kell állapítani, így az engedély lehet még meghatározott időre szóló, de visszavonásig érvényes (határozatlan idejű is).

Bontásra kötelezés

Mi történik, ha a fennmaradási engedélyben előírtak nem teljesülnek? Ha az előírt átalakítási kötelezettségeket nem teljesítik, elrendelik az építmény lebontását, ugyanúgy, mint a meghatározott idő letelte, vagy az engedély visszavonása után. Az építtetőnek egyik esetben sem lehet semmilyen kártalanítási igénye.

Időbeli korlát

Van azonban a bontási kötelezettség elrendelhetőségének egy sok vitára okot adó korlátja. Az Étv. 48. §-ának (8) bekezdése kimondja, hogy az építési hatóság fennmaradási engedélyezési eljárásra vonatkozó szakaszok alapján a szabálytalanság tudomásra jutásától számított egy éven belül, legkésőbb azonban az építés befejezésétől – ha ez nem állapítható meg –, az építmény használatbavételétől számított tíz éven belül intézkedhet.

A határidő kezdete

A bontási kötelezettség bármilyen, az előző bekezdésben írt okból történő elrendelése esetén az egyéves időtartam kezdetét a meghatározott idő elteltétől, az engedély visszavonásától, az átalakításra előírt határidő lejártától kell számítani, míg ha valamely ügyfél alapos fellebbezése okán, vagy hivatalból az elsőfokú hatóságot új eljárás lefolytatására kötelezték, a határidő kezdő időpontja ezen új eljárásra kötelező jogerős határozat kelte.

Ezen szabályok helyes értelmezése, valamint a kezdő időpontok konkrét meghatározása sok problémát vethet fel.

Így milyen tények esetén beszélhetünk arról, hogy a szabálytalanság már a hatóság tudomására jutott? Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy valakik bejelentik a hibát, más körülmények között is megállapítható a tudomásra jutás. Ha például a jegyző kimegy helyszíni szemlét tartani egy, a szomszédok között dúló telekhatárvita elintézéséhez, és észleli, hogy az egyik ügyfél portáján engedély nélkül épített gépkocsitároló van, ez a momentum tudomásra jutásnak minősül még akkor is, ha teljesen más ügyben járt az ingatlanon. Ha ezt követően egy éven belül nem intézkedik a tároló sorsát illetően, az végleg úgy marad, sőt kérelemre a fennmaradási engedély kiadása sem tagadható meg az intézkedési idő letelte miatt, és már átalakítási kötelezettséget előírni, építésügyi bírságot megállapítani sem lehet.

Előfordulhat tehát, hogy a nagy nehézségek árán, esetleg tömérdek munkával megszerzett ízléses ingatlanunk telekhatárára bádogsufnit húznak, és a hatóság késlekedése miatt egy életen át nézegethetjük azt. Sovány vigasz, hogy egy kártérítésre irányuló perben még nyertesek lehetünk, de a pecu attól még ott marad, elcsúfítva a környezetünket!

A határidők megállapítására azonban ennek ellenére szükség van, a jogbiztonság és a kiszámítható jogalkalmazás alkotmányos követelményei miatt, amelyek alapvető elvei a jogállamnak. Gondoljunk csak bele, a fegyveres rablás vagy a nemi erőszak, egyéb súlyos bűncselekmények elkövetői is büntetlenül maradnak, ha a megfelelő idő csendben eltelt (azaz a cselekmények büntethetősége elévült), és ezekhez mégsem mérhető egy ablak szabálytalan elhelyezése!

A bontásra kötelezés végrehajtása

Ha azonban jogerősen elrendelték a bontást vagy átalakítást, annak végrehajtását az ingatlan tulajdonosa (haszonélvezője, használója) tűrni köteles.

Ez látszólag semmi gondot nem jelentő egyértelmű szabály, mert a legtöbb esetben az építtető a kötelezettségek elrendelésekor maga a tulajdonos, ritkábban a használó, haszonélvező.

Ha azonban a hatóság olyan időpontban észleli a szabálytalanságot, amikor még az intézkedésre nyitva álló határidő nem telt le, és bontást kell elrendelni (mert a fennmaradás bármely okból nem biztosítható), előfordulhat, hogy azt eltűrni már nem az építkezést lefolytató régi, hanem az időközben tulajdonossá lett új gazda köteles, nyilván nem kis bosszúságára és kárára. (Lehet, hogy éppen az ingatlanon álló és lebontásra ítélt műhely, melléképület miatt döntött az ingatlan megvásárlása mellett!)

Mindezek miatt igen fontos tehát, hogy mielőtt komoly kiadással járó beruházásba vagy ingatlan vásárlásába kezdünk, ne csak a hitelintézeteknél, de az építési hatóságoknál is tájékozódjunk a lehetőségeink felől, elkerülendő a bosszúságot és az anyagi károkat!