Szabályszegő építkezők

Építéshatósági ellenőrzés

Az 1997. évi LXXVIII. törvény szerint az első fokú építésügyi hatóság a helyszínen ellenőrzi az engedélyhez kötött építési munkákat. Ennek keretében vizsgálja, hogy

– van-e jogerős és végrehajtható építési engedély és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terv, és azokat alkalmazzák-e,

– az építmény szerkezetei megfelelnek-e az engedélyezési tervnek, továbbá a szakmai és biztonsági előírásoknak,

– az építési munka végzését irányító felelős műszaki vezető rendelkezik-e az előírt szakirányú képesítéssel, és megfelel-e más szakmai feltételeknek,

– megtartják-e az állékonyságra, valamint az életre és az egészségre, továbbá a köz- és a vagyonbiztonságra vonatkozó előírásokat.

Ezen túlmenően megelőzi, felkutatja, megakadályozza a rendeltetéstől eltérő építményhasználatot, az engedély nélküli vagy az engedélytől eltérő munkákat, építésügyi engedélyhez nem kötött építési munka esetében pedig az általános érvényű kötelező építésügyi előírásokat megsértő (vagyis szabálytalan) építési tevékenységet.

Az ellenőrzésben – felkérésre – a rendőrség, illetve a közterület-felügyelet is közreműködik. A tulajdonos, a haszonélvező és a használó, valamint az építtető és a kivitelező köteles tűrni a hatósági ellenőrzést.

A munkálatok ideiglenes leállítása

Az építésügyi hatósági ellenőrzést végző személy a helyszínen – alkalmanként legfeljebb egyszer 30 napra – megtilthatja az építési munka folytatását, ha az szabálytalan vagy pedig veszélyezteti az állékonyságot, az életet és az egészséget, a köz- és a vagyonbiztonságot. Ez alatt az idő alatt az építésügyi hatóságnak döntenie kell az eljárás megszüntetéséről vagy folytatásáról.

Építésfelügyeleti ellenőrzés

Az építésfelügyeleti ellenőrzési tevékenység célja annak a megállapítása, hogy

– az építési munka során megtartották-e az építményekre, építési termékek (anyagok, szerkezetek, berendezések), módszerek és eljárások minőségi követelményeire és alkalmazására vonatkozó jogszabályokat, szabványokat és engedélyeket,

– az építmények, építési termékek használat során vagy egyébként kialakult állapota megfelel-e a rájuk vonatkozó – az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot szolgáló – követelményeknek.

Az építésfelügyeleti ellenőrzési feladatokat általánosságban a közigazgatási hivatal vezetője látja el. Az ellenőrzéshez szükséges vizsgálatokban szakintézmények működnek közre.

A szabálytalan állapot megszüntetése

Az építésfelügyeleti ellenőrzés során a hatóság azonnal végrehajtható határozattal elrendeli a szabálytalanság megszüntetését, ha az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot közvetlenül veszélyeztető, valamint az építőipari kivitelezési tevékenység, a beépített anyagok, szerkezetek, berendezések minőségében azonnali intézkedést igénylő állapotot észlel.

Előzetesen nem végrehajtható a szabálytalanság megszüntetését előíró határozat, ha annak alapja az, hogy

– felelős műszaki vezető nélkül, vagy jogosultsággal nem rendelkező felelős műszaki vezető részvételével végzik a kivitelezést,

– a jogszabályokban meghatározott feltételeknek nem megfelelő anyagokat, szerkezeteket, berendezéseket és termékeket használnak fel, építenek be.

 

Az építésügyi bírság kiszámítása Az építésügyi bírság kiszámítása során meg kell állapítani az engedély nélkül épített (lebontott) vagy az engedélyezett tervektől eltérően létrehozott építmény, építményrész fennmaradási (bontási) engedély szerinti bruttó (falakkal együtt mért) térfogatát, felületét, magasságát, illetőleg darabszámát, függetlenül annak tényleges készültségi fokától. Ezután meg kell határozni az építménynek az építési (fennmaradási, bontási) engedély szerinti rendeltetését, majd ki kell választani az építménynek megfelelő értéket. Ezt meg kell szorozni a számított mérettel. A kapott értéket meg kell szorozni a készültségi fok értékével. Az így kiszámított építmény (építményrész) értéknek a 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 3. §-a szerinti százaléka adja az építésügyi bírság mértékét. Ha a kivitelezés során a helyszínrajzi elhelyezéstől – az engedélyezett alaprajzi és magassági méretek betartása mellett – 10 centimétert meghaladóan úgy térnek el, hogy az egyébként engedélyezhető lett volna, a bírságszámítás alapja az eredetileg engedélyezett befoglaló méreten kívül eső vetület alapján számított építményrész térfogata, felülete, magassága. Ha az eltérés a 10 cm-t nem haladja meg, bírság nem állapítható meg. Ha az engedélyezett tervektől úgy térnek el, hogy az eltérés nem nagyobb vagy nem kisebb, mint az eredetileg engedélyezett térfogatnak az 1 százaléka, de maximum 5 lm3; felületének 1 százaléka, de maximum 0,5 m2; illetve magasságának 1 százaléka, de maximum 0,5 m, bírságot nem kell megállapítani. (E szabályok nem alkalmazhatók, ha az építtető egyáltalán nem rendelkezik jogerős és végrehajtható építési engedéllyel.) Amennyiben az építmény külső megjelenése, térfogata nem változott, de az engedély nélküli vagy az engedélyezett tervektől eltérően végzett építés azon belül olyan tartószerkezetet érintő változást, rendeltetési egységek számának változását eredményezte, amely egyébként építési engedély alapján lett volna megvalósítható, a bírságszámítás alapja ennek a tartószerkezetnek, illetve a rendeltetési egységeket elválasztó épületszerkezetnek (fal vagy födém) a felülete. Engedély nélkül végzett terepátalakítás esetében a ténylegesen megmozgatott föld mennyiségével kell számolni. Az engedélyezett tervektől eltérő terepátalakításnál a számítás alapjául szolgáló mennyiséget a következő módon kell meghatározni: – ha az engedélyezettnél kisebb vagy nagyobb mennyiségű terepátalakítást végeztek, akkor a bírságszámítás alapja az engedélyezett és a ténylegesen elvégzett mennyiség különbsége, – ha ugyanazt a mennyiséget végezték, de más kialakítással, mint az az engedélyben szerepel, a számítás alapja az eltérő részek térfogatának összege.

Hatósági kötelezések

A törvény szerint az építésügyi hatóság – amennyiben rendeltetésellenes használatot észlel – elrendelheti, hogy azt szüntessék meg. Amennyiben az építési engedély nem határozza meg a rendeltetést, vagy ha egyáltalán nincs engedély, úgy az épület eredeti (a változtatás előtti) rendeltetését kell helyreállítani.

Szabálytalan építkezésnél az építési munka megszüntetését és az építést megelőző állapot helyreállítását, illetőleg a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a hozzá tartozó, jóváhagyott engedélyezési terveknek megfelelő állapot kialakítását írhatja elő a hatóság. Ezen túlmenően elrendelheti a műszaki követelményeknek meg nem felelő építési termékek kicserélését is.

A hatóság kötelezővé teheti az építménynek, építményrésznek a kötelező jókarbantartás körét meghaladó felújítását is, ha az a településkép kedvezőbb alakítása érdekében szükséges, vagy azt az építési szabályzatban, a szabályozási tervben foglaltak végrehajtása, illetőleg az építészeti örökség védelmének érdekei megkövetelik.

Meghatározott esetekben elrendelheti a telek bekerítését, s határozatot hozhat arról is, hogy a telken végezzék el a településkép előnyösebb kialakítása vagy a környezet védelme céljából szükséges kertépítési, továbbá a településkép védelme érdekében szükséges egyéb munkákat.

A hatósági határozat kötelezést tartalmazhat arra is, hogy szállítsák el az építmény környezetéből az építési tevékenység során keletkezett építési hulladékot, maradék építőanyagot és építési segédeszközt, s a környezetet és a terep felszínét az eredeti, illetve az engedélyezett állapotban adják át, illetve hogy szüntessék meg a környezetben okozott károkat.

Kötelező intézkedések

Amennyiben a kivitelezés veszélyezteti az állékonyságot, az életet és az egészséget, a köz- és a vagyonbiztonságot, az építésügyi hatóságnak el kell rendelnie az építmény, építményrész részleges vagy teljes átalakítását, illetve – ha ez nem lehetséges, vagy ha az építtető ezt nem vállalja – a lebontását vagy az újraépítését.

A hatóságnak kötelezően meg kell szüntetnie az építmény, építményrész állékonyságát, az életet, egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető, valamint az engedély nélküli használatot. Kötelező rendelkezni az építmény, építményrész hibáinak, hiányosságainak megszüntetéséről is, ha azt nem rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon építették meg, vagy ha a hibák miatt idegen, másik ingatlanban az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot keletkezett.

Amennyiben az építmény állapota veszélyezteti az állékonyságot, az életet és az egészséget, a köz- és a vagyonbiztonságot, a hatóságnak kötelezően el kell rendelnie az építmény jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését, illetőleg az építmény felülvizsgálatát, szükség szerinti átalakítását, felújítását, helyreállítását vagy lebontását.

Ki a kötelezett?

Az építésügyi hatóság – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – az ingatlan tulajdonosát kötelezi az általa elrendelt munkálatok elvégzésére. Ha a szabálytalan építési munkát más végeztette, a munkálatok elvégzésére az építtetőt kell kötelezni. Amennyiben azonban az építési munka során, vagy annak következtében az állékonyságot, az életet és az egészséget, a köz- és a vagyonbiztonságot veszélyeztető állapot keletkezett, az ezzel kapcsolatban szükségessé vált munkálatok elvégzésére a kivitelezőt is kötelezni kell. Az elrendelt munkálatok költségei a kötelezettet terhelik.

Az építésügyi hatóság a munkálatok tűrésére kötelezheti azt, aki az elrendelt munkálatokat akadályozza.

Földhivatali bejegyzés

Az építésügyi hatóság megkeresésére be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba az általa elrendelt jogerős és végrehajtható kötelezettséget.

Amennyiben az építésügyi hatóság a végrehajtható kötelezettséget – annak nem teljesítése miatt a kötelezett terhére hatósági úton, a felmerülő költségeket megelőlegezve – maga végezteti el, a költségek erejéig, azok megtérítéséig az érintett ingatlanra jelzálogjogot jegyeztethet be az ingatlan-nyilvántartásba.

Fennmaradási engedély

A szabálytalanul építkezők mentsvára a fennmaradási engedély, ám ennek szigorú feltételei vannak. Az építésügyi hatóság – az építtető vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult kérelme alapján – csak abban az esetben ad fennmaradási engedélyt a szabálytalanul megépített építményre, építményrészre, ha az építmény megfelel a törvény 18-19. §-aiban foglalt építésjogi, illetve a 31. §-ában meghatározott, az építményekkel szemben támasztott általános követelményeknek, avagy ezek a feltételek megteremthetők, és az építtető igazolta az építési jogosultságát.

A fennmaradási engedély akkor is kiadható, ha

– az építmény, építményrész átalakítással szabályossá tehető, vagy

– a szabálytalansággal okozott érdeksérelem jelentéktelen, közérdeket nem sért, vagy a hatóság által meghatározott határidőn belül elhárítható.

Amennyiben az építtető nem kér fennmaradási engedélyt, a hatóság felhívhatja a kérelem benyújtására, de dönthet úgy is, hogy az építtető költségére hivatalból folytatja le a fennmaradási engedélyezési eljárást.

A fennmaradási engedély határozott vagy határozatlan ideig (visszavonásig) szólhat, de kiadható végleges jelleggel is. Az engedélyben a hatóság kiszabja az építési bírságot is, illetve megállapítja az elrendelt átalakítási kötelezettség teljesítési határidejét.

A fennmaradási engedély egyben az építményre vonatkozó használatbavételi engedély is, amennyiben ennek feltételei fennállnak. Az építményrészre vonatkozó fennmaradási engedély megadásával egy időben az építésügyi hatóságnak rendelkeznie kell az építmény befejezésére vonatkozó továbbépítésről is. Az építmény építési munkáinak teljes befejezése után a használatbavételi engedélyezési eljárást kell lefolytatni.

A fennmaradási engedélyt megadó határozatában az építésügyi hatóság építésügyi bírságot is kiszab.

Átalakítási, bontási kötelezettség

A meghatározott idő elteltét, illetőleg az engedély visszavonását követően az építményt, építményrészt az engedélyesnek kártalanítási igény nélkül le kell bontania. Ugyanúgy akkor is, ha a fennmaradási engedélyben előírt átalakítási kötelezettséget nem teljesítették.

Amennyiben a szabálytalanul megépített építményre, építményrészre nem adható fennmaradási engedély, az építésügyi hatóság köteles elrendelni a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését, vagy ha a kötelezett a munkálatok elvégzését nem vállalja, az építmény lebontását.

A szabálytalanul létesített építménnyel, építményrésszel kapcsolatos átalakítási vagy bontási kötelezettségek végrehajtását az ingatlan tulajdonosa (haszonélvezője, használója) tűrni köteles.

Intézkedési határidő

Az építésügyi hatóság a szabálytalanság tudomásra jutásától számított egy éven belül, legkésőbb azonban az építés befejezésétől – ha pedig ez nem állapítható meg –, az építmény használatbavételétől számított tíz éven belül intézkedhet a fent írtak szerint. A fennmaradási engedély lejártakor vagy visszavonásakor, az átalakítási kötelezettség nem teljesítése és az új eljárás lefolytatása esetén az egyéves időtartam kezdetét az engedély lejártától, valamint az engedély visszavonásától, az átalakítási kötelezettségre előírt teljesítési határidő lejártától, illetőleg az új eljárás lefolytatását elrendelő jogerős határozat keltétől kell számítani. Mindez azt jelenti, hogy az intézkedési határidő lejártát követően a hatóság nem tud mit tenni a szabálytalan építkezővel. Kérelemre a fennmaradási engedély kiadása azonban nem tagadható meg az intézkedési idő letelte miatt. Ebben az esetben átalakítási kötelezettséget előírni és építésügyi bírságot megállapítani viszont már nem lehet.

Engedély nélküli bontás

Az engedély nélküli épületbontásokkal szemben a törvény sokkal engedékenyebb, mint az építkezőkkel szemben. Ha az építményt, építményrészt építésügyi hatósági engedély nélkül bontották le, az építésügyi hatóság azt – határozattal – tudomásul veszi. Építésügyi bírsággal azonban ilyenkor is számolni kell.

Az építmények értéke a bírság szempontjából (E Ft/m2)
	A szabálytalan épület, építmény rendeltetése	Számítási alap
		Budapest	Megyei jogú város	Egyéb város	Nagyközség, község
1.	Lakóépületek	36	25	17	14
2.	Üdülőépületek	21	17	15	13
3.	Ipari és nagykereskedelmi épületek	45	39	35	30
4.	Kiskereskedelmi épületek, irodák, szállodák, panziók	45	35	30	25
5.	Művelődési, oktatási, szociális, egyházi épületek	45	39	35	30
6.	Egyéb épületek	25	21	20	18
7.	Felületben mérhető építmények (építmény-részek), sportpályák	15	12	10	9
8.	Tornyok, illetve ilyen jellegű építmények (pl. épületen vagy különállóan elhelyezett torony, víztartálynak, szélmotornak stb. tartószerkezete)	120	80	60	50
9.	Építési engedélyhez kötött terepátalakítás	12	10	8	7
10.	Egyéb, az előzőekben nem szereplő építmények, építményrészek (E Ft/db)	360	300	250	220

Építésügyi bírság

A jogerősen és végrehajthatóan megállapított építésügyi bírság adók módjára behajtandó köztartozásnak minősül. Az építésügyi bírságra vonatkozó részletes szabályokat a 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet tartalmazza. Ez a rendelet 1998. január 1-jén lépett hatályba, előírásait az ezt követően megkezdett szabálytalan építkezéseknél kell alkalmazni. Az 1998. január 1. előtt megkezdett, de 10 évnél nem régebbi és 1998. január 1. után az építésügyi hatóság tudomására jutott szabálytalan építkezéseknél az építés időpontjában érvényben volt előírások szerint kell eljárni.

A rendelet szerint az építésügyi hatóságnak bírsággal kell sújtania azt az építtetőt, aki (amely)

– építési vagy bontási engedélyhez kötött munkát engedély nélkül,

– építési vagy bontási engedélyhez kötött építési munkát az engedélytől eltérő módon

végeztet, illetőleg végez.

Nem szabható ki a bírság, ha

– az építésügyi hatóság a szabálytalanul megépített építmény lebontását vagy az engedélyezett terveknek megfelelő visszaalakítását rendelte el, illetőleg

– a törvényben meghatározott intézkedési határidő eltelt, vagy a szabálytalan állapot – e határidőn belül – legalább már egy éve az építésügyi hatóság tudomására jutott.

A bírság megfizetésére az építtető köteles.

A bírság mértéke

A bírság mértéke a szabálytalanul létrehozott építmény vagy építményrész esetében a rendelet 1., 2. és 3. számú melléklete szerint számított építményértéknek engedély nélküli építés esetében 50 százaléka, engedélytől eltérő építésnél 40 százaléka, engedély nélkül végzett bontásnál pedig 20 százaléka. Helyi védelem alatt álló épület átalakítása vagy lebontása esetén a számított építményérték 70 százaléka a bírság mértéke. (A bírságszámítás alapjául megállapított építmény, építményrész értéke független annak tényleges műszaki vagy forgalmi értékétől.)

Ha az építmény, építményrész kivitelezését az engedélyt megadó határozat kézhezvételét követően, de annak jogerőre emelkedése előtt kezdték meg, és később az engedély változatlan tartalommal jogerőre emelkedik, akkor az említett bírságmértékek 50 százalékát kell figyelembe venni. Ebben az esetben a bírság megállapítására vonatkozó államigazgatási eljárást a határozat végrehajthatóvá válásáig fel kell függeszteni (3. §).

A bírság megállapítása

A bírság mértékét – a kerekítés általános szabályai szerint – ezer forintra való kerekítéssel kell megállapítani. Az épület (építmény, építményrész) alapterületét, hosszát vagy térfogatát az azt határoló épületszerkezetek külső síkjainak méreteiből kell kiszámítani, a végeredményt pedig egész számra kell felkerekíteni.

A bírság megfizetése

A bírságot az azt megállapító jogerős és végrehajtható határozatban előírt határidőn belül a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztériumnak (FVM) a Magyar Államkincstárnál vezetett, építésügyi célelőirányzat előirányzat-felhasználási keretszámlájára kell átutalni vagy csekken befizetni. A bírság megfizetésére az eljáró építésügyi hatóság – kérelemre – legfeljebb egy évig terjedő részletfizetést engedélyezhet.

A bírság kiszabásáról szóló jogerős és végrehajtható határozat 1-1 példányát a kötelezetten kívül – 8 napon belül – kézbesítik az FVM-nek és az építmény, illetőleg az építési vagy bontási munka helye szerint illetékes települési önkormányzatnak, továbbá a fennmaradási engedélyezési eljárásban közreműködő szakhatóságoknak. A jogerős határozatban előírt fizetési határidő lejártát követően az elmaradt befizetésről – a végrehajtás elrendelése érdekében – az FVM tájékoztatja az eljáró építésügyi hatóságot.

A bírság elengedése

Az építésügyi hatóság elengedi a bírságot, ha az építtető a kiszabott építésügyi bírság megfizetésére előírt határidő lejárta előtt lebontja a szabálytalanul megépített építményt, építményrészt, vagy megszünteti a szabálytalanságot. Egyéb esetekben a kiszabott építésügyi bírság nem engedhető el.

Szorzószámok az építmény (építményrész) számított készültségi fokának figyelembevételéhez
Megkezdett munkanem:	Az épület (építmény) szintszáma
	1-2	3-4	4-nél több
Alapozási földmunka és alapozás	0,1	0,1	0,05
Szerkezeti falak	0,2	0,2	0,15
Födémépítés	0,4	0,3	0,5
Tetőszerkezet készítése	0,6	0,6	0,7
Vakolások	0,9	0,9	0,9
Burkolások	1	1	1
Engedély nélküli bontás esetén	0,8	0,8	0,8
A táblázatban megjelölt szorzókat attól függően kell alkalmazni, hogy ténylegesen az épület milyen készültségi fokon van. Amennyiben a meghatározott munkanemet megkezdték, az abban a sorban lévő szorzóval kell számolni mindaddig, amíg a következő megjelölt munkanem építését meg nem kezdik. Többszintes épületnél a készültségi fokot szintenként kell meghatározni a fenti adatok segítségével. A bírságszámítás tekintetében külön szintnek számít a pinceszint (szintek) és a beépített tetőtér is. Engedély nélkül vagy az engedélyezett tervektől eltérően végzett terepátalakításnál a ténylegesen elvégzett átalakítás mennyiségét mindig 100 százalék készültséggel kell figyelembe venni.
Felületben mérhető munkáknál (pl. kerítés, támfal) az alapozás megkezdésekor 50 százalékos, a felület építésének megkezdésekor 100 százalékos készültséggel kell számolni. Ha a felületben mérhető munkához nem készül alapozás (pl. nyílászáró szerkezetek, reklámtábla), a munka megkezdésekor már 100 százalékos készültséggel kell számolni.