Ingatlanadó Magyarországon

Magyarországon a helyi adókról szóló törvény alapján az önkormányzatok az ingatlanokra építmény- és telekadót, kommunális adót, az üdülőépület után pedig idegenforgalmi adót vethetnek ki, s ezeket saját rendeletben szabályozhatják. Így színes adóztatási gyakorlat alakult ki.

A tapasztalatok szerint az önkormányzatok nem teljes köre élt az adóztatás lehetőségével, mint például az egy-kétszáz lelkes kistelepülések, ahol ennek nincsenek meg a technikai feltételei. Másrészt az alkalmazott adónemek, -mértékek, -kedvezmények és -mentességek feltételei is nagy szóródást mutatnak. Harmadrészt az önkormányzatok jelentős része inkább önerős fejlesztések – víz-, gáz- és szennyvíztársulások – formájában vonja be a lakosságot a helyi közteherviselésbe, amelynek értéke megközelítően azonos az iparűzési adó nélkül számolt lakossági adóbevételekkel.

Fehérvári István, a Pénzügyminisztérium Illetékek és Önkormányzati Adók Főosztályának osztályvezetője elmondta: a mintegy 3200 magyar helyi önkormányzat tavalyi csaknem 1526 milliárd forintot kitevő költségvetésének 13 százalékát, 198,4 milliárd forintot tettek ki a helyiadó-bevételek. Ennek 86 százalékát, mintegy 171,5 milliárdot az iparűzési adó jelentette. Az ingatlannal összefüggő elvonások a helyi adóknak mindössze 14 százalékát reprezentálták. Építményadóból 16,6 milliárd, a telekadóból 2,3 milliárd, a magánszemélyek és vállalkozók kommunális adójából 5 milliárd forint, idegenforgalmi adóból pedig 3 milliárd forint bevétele származott a településeknek.

A helyiadó-bevételek 1991-ben még alig érték el a 9,5 milliárdot, azóta ez az összeg a hússzorosára emelkedett. A következő évben, 1992-ben a helyiadó-bevétel 17 milliárdra nőtt. Ekkor az ingatlannal összefüggő adók még 29 százalékot tettek ki, jelentőségük és részarányuk azóta folyamatosan csökkent, míg a múlt évben már csak 14 százalékot alkottak.

Jelenleg építményadót 687 önkormányzat, telekadót 380 település, kommunális adót pedig 1800 vet ki. Ahol jelentős kereskedelmi vagy ipari tevékenység van, ott az önkormányzatok inkább az iparűzési adót preferálják, és lemondanak arról, hogy az építmények után is adót szedjenek.

Az önkormányzatok a helyi adókról szóló törvényben meghatározott mentességek mellett – komfortnélküliség, szociális, egészségügyi, nevelési intézmények céljára szolgáló, egyházi, költségvetési intézmények, állattartást szolgáló épület – saját hatáskörben is nyújtanak kedvezményeket. A vállalkozókat az iparűzési adó alóli mentességhez hasonló kedvezményekkel próbálják településükre csalogatni, vagy a működőket ott tartani. Ilyen lehet, ha a vállalkozás munkanélkülieket foglalkoztat, ha 10-100 millió feletti beruházást hajt végre, ha árbevétele alatta marad az évi 500 ezer forintnak. A kedvezmények településnagyságtól függően változnak.

Fehérvári István szerint az önkormányzatok a különféle ingatlantípusú adóknál nem tartják külön nyilván, hogy az magánszemélytől vagy vállalkozástól származik-e.

Ingatlanadózás külföldön

A közteherviselés nemzetközi mutatószámai a központi adók túlsúlyát mutatják, s ezen belül is mind nagyobb szerephez jutnak a forgalomhoz, fogyasztáshoz kapcsolt adók – derül ki a Fővárosi Önkormányzat megbízása alapján Pitti Zoltán főiskolai tanár – az APEH egykori elnöke – által a helyi adózás nemzetközi gyakorlatáról készített tanulmányából.

A klasszikus értelemben vett helyi adók sorában vezető helyen állnak – különösen az angolszász országokban – a vagyoni jellegű adók, az építmény- és a telekadó. A skandináv országokban a jövedelemre épülő pótadók vannak túlsúlyban, míg az országok harmadik csoportjában az iparűzési adó teszi ki a helyi adók jelentős részét.

Széles körben érvényesülő adófilozófiai gyakorlat világszerte, hogy a vagyoni jellegű adóbevételek a helyi és a regionális önkormányzatokhoz kerülnek. A leggyakrabban alkalmazott vagyon jellegű adó alapvetően az ingatlanok tulajdonlására, néhány kivétel esetében pedig a bérleti viszonyra épül.

A saját jogú döntésen alapuló adóbevételek az önkormányzati összbevétel 3-33 százaléka között szóródnak. (Alacsony például Portugáliában, kimagaslóan magas viszont Franciaországban és Németországban.) Az ingatlan adóztatásának a nemzetközi gyakorlatban háromféle technikája terjedt el: az adásvételekkel összekapcsoltan, a tulajdonjog és/vagy használat joga alapján, valamint az ingatlan meghatározott időszakonként mért értéknövekedése arányában.

Az ingatlanadó sok ellentmondás forrása lehet. Így az értékmegállapítás nehézségei, a régi és az új épületek eltérő teherviselési feltételei, vagy az a körülmény, hogy akkor is kell ingatlanadót fizetni, amikor az nem hoz közvetlen jövedelmet használójának.

Alapelvek az EU-ban

A globalizálódó világban és különösen az Európai Unió tagországaiban napirenden lévő adóharmonizáció miatt várható, hogy a mai nemzetállamok központi adói egyre inkább uniformizálódnak, új elemként megjelennek a regionális adók, s a mainál jelentősebb szerephez jutnak az önkormányzatok saját jogú adói.

Az EU-ban a hagyományos állam feladatai részben az unió szintjére, részben a régiók szintjére tevődnek át, így a közteherviselés kötelezettségei is megoszlanak. Ez azonban a jövő, a jelen gyakorlata még mást mutat, mivel a helyi adók tekintetében egyelőre nincs egységes közösségi jog.

Az 1997-ben megfogalmazott Regionális Önkormányzatok Európai Chartája – amelyet az Európa Tanács is elfogadott – elismeri a régiók jogát saját adó kivetésére, illetve a központi kormány által beszedett adóknak a régióknak jutó részét saját forrásnak tekinti.

A nemzetközi folyamatok a magyar körülményekre is hatnak, így erre a magyar adórendszernek már ma el kell kezdenie a felkészülést. A hét magyar régió nem lehet csak adminisztratív jellegű, mert akkor adókivetési joggal sem rendelkezhet. Saját forrás hiányában viszont ez a közigazgatási szint állami támogatásra lenne utalva, ami egyfelől korlátozná belső működésüket, másfelől saját forrás hiányában nemzetközi programokban sem vehetnének részt.

Az ingatlanadó típusai

A helyi közösségek saját jogú adóztatásának nemzetközi jellemzői többféle szempont szerint és többfajta módon csoportosíthatók:

Az első csoportba tartoznak azok az önkormányzatok, ahol korábban sem volt helyi jellegű közteherviselés és ma sincs ilyen lehetőségük. Görögországban az adókról országos szinten döntenek, s az önkormányzatok vagy állami támogatás formájában, vagy a központi adók megosztásával, előre meghatározott feltételek szerint részesednek az adókból.

Írországban a korábbi, a vagyonra és a mezőgazdasági földterületekre kivetett helyi adók helyébe a központi támogatás lépett, és az önkormányzatok az általuk nyújtott szolgáltatások után csak díjakat állapíthatnak meg, ám az ebből származó bevételek az összes önkormányzati forrásnak mindössze 2-3 százalékát adják.

Portugália gyakorlata azt mutatja, hogy a helyi adóztatás nem terjed túl a tűzvédelmi és a vigalmi adón. Az ebből elért bevétel is az összes önkormányzati forrás 1 százaléka alatt marad.

A másik csoportba tartoznak azok az önkormányzatok, amelyek maguk állapítják meg a helyi közösségek adózási kötelezettségeit. Hollandiában terjed az ingatlanokat terhelő helyi adózás, és ma már az összes forrás 10-12 százaléka ebből származik, a korábbi 3-4 százalékkal szemben.

Olaszországban a helyi adók között megkülönböztetett szerepe van a községi út- és ingatlanadónak, valamint a jövedelmekhez igazodó pótadónak, s ezek elérhetik az önkormányzati összbevétel 12-14 százalékát.

Norvégiában a települési önkormányzatok rendelkeznek adókivetési joggal, bevételüket a központi törvényhozás az összes forrás 7,5 százalékában maximálta.

A belga közigazgatási rendszerben a községek és a régiók messzemenő pénzügyi önállóságot élveznek, s a saját jogon megállapított adóbevételek az összes forrás 28-30 százalékát adják.

Az önkormányzati adóztatás harmadik csoportját az erős központi irányítású, ugyanakkor igazgatásilag tagolt országok alkotják.

Franciaországban az önkormányzatok bevételének döntő hányada – mintegy 70 százaléka – származik helyi adókból. Az önkormányzatok állami támogatása az 1982-es 40 százalékról 30 százalék alá csökkent. Az összes helyi adóból a települések 66 százalékban, a megyék 28, míg a régiók mindössze 6 százalékban részesülnek.

Németországban létezik külön vagyonadó, ami a családonkénti összvagyont (ingó, ingatlan) veszi figyelembe, s szociális helyzettől függően – magasan meghúzott mentességi határokkal – adóztatja meg. Ebbe a kategóriába tartozik az Egyesült Államok és Ausztria is.

A helyi adóztatás korszerűsítése

A helyi adók jövőjét érintő kormányzati elgondolások ellentmondásosak: egyrészt felvetődött az önkormányzati saját források bővítésének szándéka, másrészt évről évre hallani az iparűzési adó központosításának szándékáról. A hazai feltételek között azonban a helyi adózás bővítése csak a központi adók arányos mérséklésével párhuzamosan lenne kivitelezhető.

A nemzetközi tapasztalatok alapján és a magyar sajátosságok ismeretében, a helyi adózás jelentős tartalékkal rendelkezik az építmény- és telekadózásban rejlő lehetőségek jobb kihasználásával. Ez azt jelenti, hogy első lépésben az építmény- és telekadó általánossá tételével jelentős részben „pótolható" az iparűzési adó esetleges központosításából származó bevételkiesés. Második lépésben pedig az értékalapú adózás feltételeinek megteremtését követően az önkormányzatok pótlólagos forráshoz is juthatnak.

Külön kategóriát képez a fővárosok adóztatása. A probléma egyik ága a feladatok és a hatáskörök kormányzati szervek, illetve a választott fővárosi önigazgatási egységek közötti megosztása, a másik ága viszont, hogy milyen a főváros és az azt alkotó kerületek közötti feladatelhatárolás átláthatósága.

Nagy általánosságban elmondható, hogy az országközpontok feladatai 40:60 százalékban osztódnak meg a kormányzat és a főváros választott testületei között, s megközelítően így alakul a bevételek szerkezete is.

Londonban – amely 32 kerületi tanácsra oszlik – erősödik a gazdálkodás centralizáltsága, az önkormányzati adók egységesülnek, és a hatékony adóztatásért egyetlen szervezet a felelős. Az adók nagyságára jellemző, hogy az ingatlantulajdonos magánszemélyek – az ingatlan értékétől függően – évente 1500-3500 angol font közötti összeget fizetnek községi hozzájárulásként.

Bécs közigazgatási szempontból jelentősen tagolt, ám a finanszírozási rendszer működtetésében erőteljes központosítottság érvényesül, s ez jellemzi a saját jogú adók megállapítását, illetve az adóigazgatási szervezet működtetését is.

Összességében megfogalmazható, hogy a nagyvárosok és a kerületek közötti viszony a nemzetközi gyakorlatban sem mentes az ellentmondásoktól. A magyar helyzettel szemben azonban előnyös állapot, hogy a stratégiai ügyek központosítottak, a nemzetközi pályázatokon a fővárosok csak egységes és egyetlen szervezetként vehetnek részt, a kormányokkal szemben egységesen lépnek fel, s pénzügyekben a fővárosok egységes magatartást érvényesítenek, e követelményhez igazították információs rendszereiket, szervezeti egységeiket.

A nemzetközi tapasztalatok szerint az érvek a fővárosi egységes és értékalapú építmény- és telekadó alkalmazása mellett szólnak. Azonban ehhez ki kell alakítani a megbízható információs rendszert, meg kell teremteni az azonos elvi alapokon álló vagyonértékelés rendszerét, s létre kell hozni az egységes irányítással működő adóigazgatás rendszerét.

Egységes ingatlanadó?

Bár a Fővárosi Közgyűlés ez év márciusában minimális többséggel döntött az építmény- és telekadó központosításáról, a kerületek adókivetési jogának elvonásáról és az új adó jövő évi bevezetéséről, időközben két Fidesz-MPP-s képviselő az Országgyűlésben módosítást nyújtott be a helyi adókról szóló törvényhez, amit ha a tisztelt ház elfogad, jövőre nem léphet hatályba az egységes fővárosi ingatlanadó – mondta Illy Tibor, a Főpolgármesteri Hivatal Adó Ügyosztálya helyettes vezetője.

A szakember szerint az egységesítéssel igazságosabbá, átláthatóbbá válik az ingatlanok adóztatása. Jelenleg ugyanis Budapest 23 kerületében tizenhatféleképpen vetnek ki, eltérő mértékű építmény- és telekadót. A jövő évtől bevezetendő egységes ingatlanadóztatás szerint a nem lakás célú építmények négyzetmétere után 900 forintot, a telkek után 200, az üdülők és a garázsok után 300 forintot kell majd fizetni. A közgyűlés elfogadta azt is, hogy a jelenleg ilyen adókat kivető kerületek nem járhatnak rosszabbul az adó központosításával.

A kerületek saját döntéseik alapján adókedvezményt és mentességet kezdeményezhetnek, amit a főváros vezetése támogatni fog.

A központosítást és az egységes maximális adómérték bevezetését az is indokolja, hogy a budapesti önkormányzatok városrehabilitációra és infrastruktúra-fejlesztésre fordítható központi forrásai évről évre csökkennek, és ezeket pótolni kell. Az értékarányos építmény- és telekadóztatás országos bevezetésén a kormány is dolgozik, és a rendszer kidolgozásában a főváros és a Gazdasági Minisztérium közös munkacsoportja is részt vesz majd.

A főváros elsősorban az üzleti hasznosítású ingatlanokat adóztatja majd, hogy a Budapest fejlődéséhez szükséges forrásokat ne a kispénzű polgároknak kelljen megfizetniük.

Illy Tibor szerint az ingatlanadót fizetők száma biztosan nem csökken jövőre. A főváros az ősz folyamán kapja meg a kerületektől az ingatlanadó-fizetők listáit, amelyeken a legutóbbi adat szerint 43 600-an szerepeltek, ez a ténylegesen létező adóalanyok mintegy 8-10 százalékának felel meg. Az adóalanyok adatait ezután egyeztetik a főváros nyilvántartásában található, iparűzési adót fizető vállalkozások telephelycímeivel, a lista 165 ezer aktív adóalanyt tartalmazott 1999-ben. Mivel az egységes fővárosi építmény- és telekadó nem terjed ki az olyan ingatlanokra, amelyek címére a tulajdonos saját vállalkozásának telephelyét jegyezte be, így az Adó Ügyosztály az új adóalanyokkal együtt összesen az adófizetők megkétszereződésére számít.

A tervek szerint a főpolgármesteri hivatal az év végén küldi ki mintegy 1,2 millió érintettnek az egységes építmény- és telekadó-nyomtatványokat. Bár a becslések szerint a fővárosban csaknem 900 ezer ingatlant és telket tartanak nyilván, ám van olyan eset, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa is van, így mindenki kap bevallási ívet. A bevallások visszaküldésének határideje 2001. január 31., majd ezután postázza a hivatal a fizetési meghagyásokat.

Bevallást minden ingatlantulajdonosnak be kell nyújtania, mivel ez alapján tudják megállapítani az adómentességet. Ezután már nem kell minden évben bevallást készíteni, csak ha olyan változás történik, ami befolyásolja az adófizetési kötelezettséget.

A főváros az egységesítés eredményeképpen a 23 kerület által 1999-ban beszedett, összesen 7,4 milliárd forintos építményadó-bevételnél 2001-re 5-8,5 milliárd forinttal többre számít. Az építményadó maximum 900 forint/négyzetméterre emelése 18 kerület lakosait érinti hátrányosan, ahol eddig 250 és 750 forint/négyzetméter között mozgott az adó. Öt kerület már tavaly is a maximális, 900 forint/négyzetméter építményadót vetette ki.

A telekadónál az eddig befolyt 1,2 milliárdos összkerületi bevétel 2,5-3 milliárdra növekszik azzal, hogy a maximális 200 forint/négyzetméteres mértéket alkalmazzák, és az adónemet minden kerületre kiterjesztik. A kerületek mindkét adónemnél forrásmegosztáson keresztül kapnák vissza a pénzt.

Illy Tibor elmondta, az egységesítés körül dúló viharokat jól jellemzi, hogy a márciusban elfogadott fővárosi rendeletet a közgyűlés még a hatálybalépés előtt, május végén módosította. Eszerint a januártól hatályba lépő adórendelet számos kedvezménnyel egészül ki. Így például a magánszemélyeknek a tulajdonukban lévő lakások közül csak azok után kell adózniuk, amelyet bérbe adnak.

Az építményadó eltérő mértékű, függ attól, hogy a főváros melyik részén helyezkedik el az ingatlan. Így a budai Várban évente és négyzetméterenként 900 forint, Buda nagyobb részén és Pesten, a Nagykörúton belül 700, másutt 450 forint lesz. A garázsok és az üdülők adója 300 forint lesz négyzetméterenként, a maximális 900 forint helyett.

A telekadó évente és négyzetméterenként a Várban 200, a Nagykörúton belül 150, a többi területen 100 forint lesz.

Módosítási törekvések

Juharos Róbert fideszes országgyűlési és fővárosi képviselő a helyi adókról szóló C. törvény módosításával 2000. január 1-jéig visszamenőleg megszüntetné a fővárosnak azt a jogát, hogy a kerületek többségének egyetértése nélkül vesse ki az egységes ingatlanadót. Juharos szerint azzal, hogy a főváros elvette a kerületektől az építmény- és telekadó kivetésének jogát, alkotmányos alapjogot sértett, ezért a képviselő az Alkotmánybírósághoz is fordul.

Perlaki Jenő fideszes országgyűlési és fővárosi képviselő törvénymódosítási javaslatának lényege, hogy az iparűzési adó kezelése kizárólagosan a főváros joga maradjon, de a többi helyi adó kerüljön a kerületekhez. E két módosítás már túl van az országgyűlési beterjesztésen és vitán, végszavazása pedig az őszi ülésszakon várható.

Illy Tibor kiemelte, hogy a fővárosi egységes építmény- és telekadó-rendelet a fideszes módosító indítványok elfogadásának függvényében léphetnek csak életbe. Az Adó Ügyosztály helyettes vezetője szerint, amennyiben az Országgyűlés módosítaná a helyi adókról szóló törvényt, az alkotmánysértő lenne, és ellentmondana az önkormányzati törvénynek, valamint a helyi adókról szóló törvény egyéb pontjainak. Ezért a főváros nem fogja hagyni, hogy a rendeletét megsemmisítsék.

Illy Tibor felhívta a figyelmet arra, hogy ha a fővárosi rendelet alkotmánysértő lenne, akkor ezt a közigazgatási hivatal jelezte volna, ám nem tette.

Ha jövőre életbe lép az egységes fővárosi ingatlanadó, akkor az Adó Ügyosztály jelenlegi 65 fős létszámát 170 fővel megemelik. Az elképzelések szerint a fővárosi revizorok nagyobb részét a kerületi polgármesteri hivataloknál illetve egy későbbi döntés után az esetleg létrehozandó fővárosi regionális ügyosztályokon helyeznék el, mivel így a polgárok lakhelyükhöz közelebb tudnák helyiadó-ügyeiket – vagyis az iparűzési és az idegenforgalmi adót is – intézni.

Illy Tibor elmondta: az ingatlanadóztatás rendszerének kialakítása – hasonlóan, mint korábban az iparűzési adónál – 4-5 éves időszakot igényel, másfelől a bevezetés első éveiben alacsonyabb hatékonysággal kell számolni. Ezt példázza, hogy a fővárosi Adó Ügyosztály 65 fős létszámmal tavaly több mint 65 milliárd forint iparűzési adót szedett be, ami egy dolgozóra vetítve 1 milliárd forint bevételt jelent. Jövőre, ha valóban bevezetik az egységes fővárosi ingatlanadózást, akkor az ebből származó mintegy 15-18 milliárd forint többletbevételt 235 fő fogja beszedni, így az egy revizorra jutó bevétel – figyelembe véve, hogy 2001-ben az iparűzési adóból már 74,5 milliárd forint a terv – csaknem a harmadára mérséklődik. Az adóalanyok nagy száma miatt emellett a fővárosi Adó Ügyosztálynak szinte egy új nyilvántartást is kell készítenie, mivel a fővárosi földhivatal elzárkózott az adatszolgáltatástól.

Kerületek és lakásbérlők egy platformon

A kerületek pártállástól függetlenül élesen támadják az ingatlanadó központosítását, szerintük ugyanis a fővárosi önkormányzat ismét az ő zsebükben kotorászik, s egyik utolsó saját bevételi forrásuktól fosztaná meg őket. A 23 fővárosi önkormányzat többsége nem hiszi el, hogy hozzájuthatnak ugyanahhoz az összeghez, amit eddig maguk szedtek be, ha a főváros leemeli a maga részét a pénzből. A Városházán azonban úgy hiszik, ők majd hatékonyabban tudják behajtani az adót. Az így keletkező többletbevétel biztosítja majd, hogy senki ne járjon rosszabbul – érvel a főváros vezetése.

A Lakásbérlők Egyesülete felmérése szerint Budapesten mindössze 10 százalék a legálisan bérbe adott lakások aránya. Véleményük szerint az egységes építményadó a feketegazdaságba tereli azokat az ingatlantulajdonosokat, akik eddig legálisan adták bérbe lakásukat.