Cikkünkben a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó speciális szabályokat tekintjük át a szerződés megkötésétől annak megszűnéséig. Kitérünk a magán- és az önkormányzati tulajdonú bérlemények vonatkozásában létrejött jogviszonyok eltéréseire, valamint a jogutódlással kapcsolatos kérdésekre is.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségbérlet (bérlet) szabályait a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) tartalmazza.
A helyiség nem lakáscélú, ha kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célt szolgál. Emellett az építmény csak akkor tekinthető helyiségnek, ha a földnek alkotórésze. Alkotórésznek pedig az az építmény minősül, ami a földdel olyan módon van tartósan egybeépítve, hogy az elválasztással az elválasztott rész elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.
Lényeges, hogy az Lt. helyiségbérletre vonatkozó szabályait csak akkor lehet alkalmazni, ha az építmény a Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint ingatlannak minősül.
A bérleti jogviszony létrejötte
A bérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A megállapodást határozott, avagy határozatlan időre, illetve meghatározott feltétel bekövetkezéséig lehet létrehozni.
A szerződéskötéskor meg kell határozni a fizetendő helyiségbért. Emellett a helyiség rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, valamint a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban is a felek megállapodása az irányadó. A szerződésben azt is meg kell határozni, hogy a bérlő tevékenységéhez szükséges műszaki állapot kialakítása melyik fél kötelezettsége. Ez utóbbi vonatkozásában a költségviselésről való rendelkezés mellett a helyiség visszaadásának módját is meg kell jelölni.
A felek – egyebek mellett – abban is megállapodhatnak, hogy a bérleti jog szünetelésének időtartamára a bérbeadó a bérlő részére másik helyiséget biztosít. Lényeges azonban, hogy a bérbeadó ilyen helyiségbiztosítási kötelezettsége csak abban az esetben áll fenn, ha a felek azt a szerződésben kifejezetten kikötötték.
A felek a bérbeadót és a bérlőt terhelő karbantartási kötelezettség vonatkozásában is köthetnek megállapodást, azonban amennyiben erről nem rendelkeznek, úgy az Lt. szabályait kell jogviszonyukban alkalmazniuk.
A helyiségbérleti szerződésben a bérbeadó – a lakásbérlettel ellentétben – nem köteles szerződni a bérlő házastársával, és a helyiségbe más személyt kizárólag a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be. Nem lakás céljára szolgáló helyiség vonatkozásában bérlőtársi jogviszony kizárólag akkor jön létre, ha abban a bérbeadó és valamennyi bérlőtárs megállapodott, azonban a bérbeadónak nincs a bérlőtárs vonatkozásában szerződéskötési kötelezettsége.
Amennyiben a helyiség nem önkormányzati, illetve állami tulajdonú, úgy a felek valamennyi kérdésben – így a jogok és kötelességek vonatkozásában is – szabadon állapodhatnak meg. A szabad megállapodás alól egyetlen kivétel van, e szerint a felek a felmondásra vonatkozó rendelkezésektől nem térhetnek el, azonban a szerződés megszűnésében természetesen szabadon dönthetnek.
Önkormányzati tulajdon
Az önkormányzat és az állam tulajdonában lévő helyiségek bérletére vonatkozó szerződést, valamint az úgynevezett bérlőtársi szerződést – az egyéb tulajdonban álló helyiségekre vonatkozó megállapodással ellentétben – írásba kell foglalni.
Rendeleti szabályozás
Önkormányzati tulajdonban lévő bérlemény esetén önkormányzati rendelet határozza meg a bérbeadás és a bérbeadói hozzájárulás, valamint a másik helyiségben való elhelyezési kötelezettség vállalásának a feltételeit.
Bérlőtárs
Amennyiben a helyiség önkormányzati tulajdonban van – önálló bérlet esetén –, a bérbeadó nem köteles a bérlő házastársával megkötni a bérleti szerződést.
A szerződés tartama
A helyiségbérleti szerződés – a felek akaratának megfelelően – mind határozott, mind pedig határozatlan időre megköthető. Az Lt. azonban kivételt tesz az önkormányzat, illetve az állam tulajdonában álló, életvédelem céljára épített vagy ilyen célra kijelölt helyiségek tekintetében. Ezekre a helyiségekre kizárólag a polgári védelmi parancsnokság hozzájárulásával és csak határozott idejű megállapodást lehet kötni. Emellett a bérlő köteles a polgári védelmi helyiségek hasznosításáról szóló jogszabályokban meghatározott feltételek betartására is.
A bérlet megszűnése
Az Lt.-nek a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó rendelkezéseit a helyiségbérlet vonatkozásában is alkalmazni kell, ennek megfelelően a bérleti jogviszony megszűnik, ha
- a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik,
- a bérlemény megsemmisül,
- a felmondásra jogosult fél a megállapodást felmondja,
- a bérlő meghal, és nincs a jogviszony folytatására jogosult személy,
- a bérleményt elcserélik,
- a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították,
- a bérleti jogviszonyt a bíróság vagy a hatóság határozata megszünteti.
Ezen túlmenően a helyiségbérlet akkor is megszűnik, ha a gazdasági társaság, illetve a nem gazdasági társaság formában működő jogi személy bérlő jogutód nélkül szűnik meg, továbbá ha a bérlőnek a helyiségben végzett tevékenységéhez szükséges egyéni vállalkozói igazolványát visszavonták, avagy azt a bérlő visszaadta.
Felmondás
A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést – a felek ellenkező megállapodása hiányában – cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatja. A lakásbérletre vonatkozó szabályokkal ellentétben ehhez nincs szükség a lakásbérleti szerződés felmondással történő megszüntetése esetén meghatározott indokok bekövetkezésére, így a bérfizetés, valamint a bérlő lényeges kötelezettség teljesítésének az elmulasztására, a bérlő botrányos, tűrhetetlen stb. magatartására és a rendeltetésellenes használat megvalósítására sem.
A lakásbérleti szerződéshez képest viszonylag "könnyebb" felmondási lehetőséget ellensúlyozza az Lt. azzal a rendelkezésével, miszerint a felmondási idő nem lehet rövidebb egy évnél.
A felmondási idő értelmezése
Az Lt. a határozatlan idejű helyiségbérleti megállapodás felmondási idejét egy évben határozza meg, és mint látható, a rendelkezés szövegezése egyértelműen azt fejezi ki, hogy a felek ettől eltérően nem állapodhatnak meg.
A gyakorlat szempontjából lényeges a Magyar Köztársaság Alkotmánybíróságának a 42/1996. (X. 9.) AB határozatában kifejtett álláspontja. A határozat megállapítja, hogy az Lt. 43. §-ának (1) bekezdésében foglalt szabály alkalmazásánál alkotmányos követelmény, hogy az egy évnél rövidebb felmondási időt korlátozó rendelkezés csak akkor érvényesül, ha a felek nem állapodtak meg eltérően. Az Alkotmánybíróság mindezt azzal indokolta, hogy az egyéves felmondási idő törvényi meghatározását úgynevezett átmeneti kötöttségként kell értelmezni. Eszerint csak a Lt. hatálybalépésekor fennálló helyiségbérleti jogviszonyok tekintetében érvényesült az egyéves felmondási idő kógens szabálya, azonban ez a kötöttség a törvény 1994. január 1-jei hatálybalépési idejére tekintettel már nem áll fenn, mivel a hatálybalépés óta egy év már eltelt.
Felmondás önkormányzati helyiségre
Az Lt. a felmondás vonatkozásában is eltérő rendelkezést tartalmaz arra az esetre, ha az olyan megállapodásra vonatkozik, amelynek a tárgya önkormányzat tulajdonában álló bérlemény. Ilyen helyiségre ugyanis – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig nem lehet felmondani. A felmondási tilalom alól kivételt képez, ha a bérlő a bért a fizetési határidőben nem fizeti meg, lényeges kötelezettsége teljesítését elmulasztja, a bérbeadóval szemben botrányos, tűrhetetlen stb. magatartást tanúsít, valamint ha a helyiséget nem a rendeltetésének megfelelően használja, illetve megrongálja. Látható tehát, hogy a felmondás szabályai az önkormányzati tulajdonban lévő helyiségek vonatkozásában szigorúbbak, mint a magántulajdonú helyiségek esetén, és a bérlő helyzetét biztosítják az ötéves felmondási idő meghatározásával, amely csak a bérlő szerződésellenes magatartása miatt lehet rövidebb.
A bérleti jogviszony folytatása
Az Lt. lehetőséget ad a bérleti jogviszony folytatására egyéni vállalkozóknak, magánszemélyeknek és gazdasági társaságoknak egyaránt, természetesen eltérő feltételek mellett.
Amennyiben a bérlő egyéni vállalkozói igazolvány alapján végezte a tevékenységét a bérleményben, halálát követően kizárólag özvegye, örököse, illetve cselekvőképességének elvesztése esetében törvényes képviselője folytathatja a bérleti jogviszonyt. Az említett személyek a vállalkozó elhalálozása, illetve a cselekvőképességének elvesztése időpontjától számított három hónapon belül, az illetékes kamarához intézett bejelentés alapján folytathatják a bérleti szerződés szerinti helyiségben a vállalkozást. A bérleti jogviszony folytatója a helyiséget csak arra a célra használhatja, mint a volt bérlő.
A vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenységnél a bérleti jogosultságot folytathatja a bérlő házastársa, gyermeke – értve ez alatt a mostoha- és a nevelt gyermeket is -, a jogszerűen befogadott (bérlőtárs) gyermekétől született unokája és szülője – értve ez alatt az örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülőt is. A jogviszony folytatásának feltétele, hogy a jogosult továbbra is a volt bérlővel azonos célra használja a helyiséget.
Átruházás, csere
Az Lt. lehetőséget ad arra, hogy a bérlő az általa bérelt helyiség bérleti jogát másra átruházza, illetve mással elcserélje. (Utalunk arra, hogy csereszerződés esetén a bérleti jogviszony megszűnik.)
Az átruházásra, illetve a cserére irányuló megállapodás érvényességéhez szükséges egyrészről a bérbeadó hozzájárulása, másrészről pedig a szerződés írásba foglalása. Ez utóbbi elmaradása esetén a megállapodás érvénytelen.
Az Lt. rendszeréből adódóan az önkormányzat tulajdonában álló helyiség átruházására és cseréjére az általános szabályoktól eltérő rendelkezések érvényesek. Ebben az esetben a hozzájárulás feltételeit az önkormányzat rendeletben határozza meg. Értelemszerű ezért, hogy amennyiben a cserélő fél vállalja a rendeletben meghatározott feltételeket, úgy a hozzájárulás megtagadására nincs lehetőség.
Jogutódlás
Az Lt. a jogutódlásnak két esetét szabályozza. Ezekben az esetekben a bérleti jog nem szűnik meg, a helyiséget megszerző személy a jogviszonyt a jogelőddel teljesen azonos jogosultságok és kötelezettségek mellett folytatja. Kivétel ez alól a bérlő személyéhez fűződő bérbeszámítási jog, ugyanis ez a jogosultság a jogutódot csak akkor illeti meg, ha ebben a körben a bérbeadóval külön megállapodást kötött (Bírósági Határozatok 1998. évi 21. számú jogeset).
Lényeges, hogy a jogutódláshoz – tekintettel arra, hogy az a törvényen alapul – a bérbeadó hozzájárulására nincs szükség, azonban a jogutódlás tényét a bérbeadóval értelemszerűen közölni kell. Az Lt.-ben meghatározott eseteken túl a bérleti jogviszonyt a fenti feltételekkel nem lehet folytatni.
Előprivatizáció
Az előprivatizációval kapcsolatos jogutódlásnál a kiskereskedelmi, vendéglátó-ipari és fogyasztási szolgáltató tevékenységet végző állami vállalatok vagyonának privatizálásáról szóló 1990. évi LXXIV. törvény alapján megszerző egyéni vállalkozó, valamint kizárólag természetes személyek részvételével működő gazdasági munkaközösség, illetve betéti társaság vagy korlátolt felelősségű társaság a privatizációval érintett vállalat jogutójaként folytatja a helyiség bérleti jogviszonyát.
Cégalapítás, átalakulás
A bérleti jogviszony vonatkozásában jogutódlásnak minősül, ha a bérlő a gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV. törvény (Gt.) alapján társaságot, illetve az 1992. évi I. törvény alapján szövetkezetet alapít, vagy ha a társaság átalakul. Ilyen esetekben a társaság, illetve a szövetkezet jogutód. Megjegyezzük, hogy az átalakulás alatt a jogutódlás vonatkozásában a Gt. szerinti valamennyi átalakulási formát (így például a szétválást, kiválást stb.) kell érteni.
| A helyiségbér |
|---|
|
Az Lt. rendelkezése szerint a helyiségbér mértékében a felek szabadon állapodnak meg; amennyiben a felek a helyiségbér mértékében nem tudnak megállapodni, a szerződés nem jön létre. Az önkormányzat (állam) tulajdonában lévő helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben megállapítani.
A szerződés létrejöttekor – a már fennálló megállapodással ellentétben – a helyiségbér mértékét nem állapíthatja meg a bíróság. Ha azonban a bérbeadó a szerződés megkötésekor feltűnően magas helyiségbért határozott meg, a bérlő a megállapodást megtámadhatja. A megtámadást egy éven belül kell a bérbeadóval írásban közölni, majd a közlés eredménytelensége esetén az igényt haladéktalanul bíróság előtt érvényesíteni. Amennyiben a felek a helyiségbérleti jogviszony fennállása alatt a helyiségbér emelésében, illetve mérséklésében nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bérlő a bíróság jogerős határozatáig a korábbi megegyezés szerinti, avagy a korábban megállapított mértékű helyiségbért fizeti. A bíróság módosíthatja a megállapodást a helyiségbér vonatkozásában, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállt körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges, jogos érdekét sérti. |
