Megoldásra vár a régi építmények felújítása
Alapos fejtörést okoz a vállalkozások vezetőinek, hogy miként tudnák megtalálni a számukra kedvező központot vagy kihelyezett irodát. A döntést hosszas előkészítés előzi meg, hónapokig, nemritkán még tovább tart a tudakozódás. Számos szempontot kell ugyanis mérlegelni, egyfelől a cég tevékenységével kapcsolatos érdekeket, illetve a tömegközlekedés lehetőségeit. Tanácsos tekintettel lenni az épület adottságaira, jóllehet a vállalatok számára kulcsfontosságú tényező az ár is.
Beruházási boom
Az elmúlt években a költözni szándékozó cégek lendületes fejlesztésre késztették a beruházókat. Újabb és újabb épületek nőttek ki a földből, szinte rekordsebességgel. Ennek hatására túlkínálat alakult ki a piacon, ami a tavalyi évben is jellemző volt. Bár ez az év végére valamelyest mérséklődött, azonban mit sem változtat az alapvető tényen, miszerint 2005-ben is jóval többen kínálnak szabad irodaterületet, mint ahányan beköltözhető helyiségeket keresnek.
A cégek tehát válogathatnak, s ki-ki igénye szerint megtalálhatja a számára ideális épületet. Aki keres, biztosan talál az igényeinek megfelelő irodát – értékelte a helyzetet egy irodapiaci tanácsadó, aki szerint általánosságban semmiképpen sem lehet megfogalmazni, mi számít megfelelő ingatlannak. Kétségtelen, a kisebb cégek szélesebb körben válogathatnak. A székhelyváltás nagyobb fejtörést okoz a magasabb létszámmal ténykedő vállalkozásoknak, ezeknek ugyanis nagyobb a területigényük. Ez utóbbiaknak valószínűleg kompromisszumot kell kötniük, hiszen van ugyan 3-4 vagy akár 5 ezer négyzetméteres bérbe adandó iroda is, ám néhány ajánlatnál többet biztosan nem tudnak összegyűjteni.
A nagy egybefüggő irodák tehát kelendőek, így ha egy irodaházban méretesebb területet kínálnak, az feltehetően bérlőkre talál, mire átadják az épületet. A nagyobb helyigényű vállalkozásoknak tehát mindenképpen előre kell gondolkodniuk, s a most épülő ingatlanok között érdemes keresgélniük – fogalmazott a tanácsadó. E cégeknek azért is hosszabb időt kell szánniuk a kiválasztásra, mert az esetek többségében nem mindegy, hogy hány szinten kell berendezkedniük, s ebből adódóan a munkatársak mennyire használhatják ki az egymás közelségéből adódó előnyöket. Akadnak ugyanis olyan munkáltatók, amelyeknél kifejezetten hátrányos a szétszabdaltság, s ha nem kellően előrelátó a cégvezető a bérleti szerződés aláírásakor, akkor több évre elkötelezi magát egy, a napi feladatok ellátását megnehezítő iroda mellett.
A kínálat feltérképezésekor utána kell járni, hogy az épület megfelel-e a cég IT-szempontjainak, rendelkezik-e elégséges parkolóhellyel, vagy beépítettek-e légkondicionálót a helyiségekbe.
A tapasztalatok szerint a válogatáskor az elhelyezkedés, a bérleti díj és az épület minősége az elsődleges. Meglepőnek tűnhet, de sokat nyom a latban, hogy hol lakik a cég első embere. A vállalatvezetők ugyanis csökkenteni kívánják a lakó- és munkahelyük közötti út megtételéhez szükséges időt. Előfordul – bár elterjedtnek még nem mondható ez a módszer -, hogy a munkatársakat is megkérdezik arról, ki melyik területet preferálná. Az viszont már nagyjából a kezdetek kezdetén eldől, hogy Pesten vagy Budán, illetve mekkora alapterületű ingatlant bérel egy cég.
Budapesten nagyjából minden ötödik négyzetméter szabad az irodaházakban. Az általánosan 20 százalékosra tehető túlkínálat azonban jelentős különbségeket fed el, s nem csupán az egybefüggő nagy területek hiánya miatt. A magasabb színvonalú, korszerű irodaházakra gyorsabban lecsapnak a bérlők.
Mérséklődő díjak
Az irodaváltáson szintén érdemes elgondolkodniuk a cégeknek. Már csak azért is, hiszen a négy-öt évvel ezelőtt mai helyükre beköltözött vállalatok a jelen piaci viszonyok között ugyanazon az áron jobb minőségű ingatlant találhatnak. Sőt előfordul, hogy ezzel még pénzt is takarítanak meg az éppen lejárt szerződésükben foglalt bérleti díjhoz képest – hívta fel a figyelmet egy másik tanácsadó, aki elmondta: a munkáltatók élnek is e lehetőséggel, s az esetek jó részében váltanak. Ezért aztán pórul jár az a bérbeadó, aki nem ajánlotta fel idejében a bérleti díj mérséklését. A megüresedett ingatlanokat ugyanis nem könnyű benépesíteni, s nemritkán a piaci ár alatt kell ajánlatot tenni a következő bérlőjelöltnek. Ám ez nem jelenti azt, hogy a verseny kiéleződésével lerövidült volna a szerződésekben foglalt idő. Továbbra is jellemzően ötévesek a megállapodások, s ezt megköveteli az irodaházak fejlesztését finanszírozó bank is.
Az irodapiacon oly mértékben zsugorodtak az árak az elmúlt években, hogy egy "B" kategóriás iroda bérlője hasonló áron egy "A" kategóriás épületbe költözhetett – erősítette meg a fentieket Siklósi Ákos. A DTZ Hungary vezető ingatlan-tanácsadója hozzátette: természetesen abban az esetben igaz ez, ha nem az újonnan átadott fejlesztések között keresgél a vállalkozás, hanem a négy-öt éve üzemelő, esetleg éppen megürült irodaházakban néz szabad területet.
A tapasztalatok szerint egyébként a kínálat összességében megfelel a keresletnek, jóllehet a jó színvonalú, újonnan épült felsőkategóriás épületek előbb bérlőre találnak, mint a második osztályba sorolható társaik. A magas színvonalú irodaházakba főként külföldi tulajdonban lévő cégek költöznek, amelyeknek legfeljebb a menedzsmentje magyar.
Az "A" kategóriás épületek iránt érdeklődő cégek elsősorban a költséghatékonyságot tartják szem előtt – szögezte le Siklósi Ákos. A bérleti díjon kívül a többi között azt tekintik elsődlegesnek, hogy minél kisebb legyen a közös terület, illetve rugalmasan osztható legyen a tér.
A nagyobb területigényű cégek előszeretettel költöznek a Váci út környékére, hiszen számukra fontos az is, hogy alkalmazottaik könnyen el tudjanak jutni a munkahelyükre. Erre tereli a nagyobb munkáltatókat az is, hogy itt olyan irodaházak is találhatók, amelyek 1500-2000 vagy akár 2500 négyzetméteres szintekkel rendelkeznek.
Presztízsszempontok
Az utóbbi évek érdekes jelensége, hogy több bank is a XIII. kerületet választotta székhelyéül. Megtört tehát a korábbi évek trendje, amikor szinte kizárólag a Belvárosban telepedtek le a magukra valamit is adó pénzintézetek.
Mindenekelőtt a kliensek kiléte, illetve a presztízs a meghatározó az ügyvédi irodák és a tanácsadó cégek számára is, ezért ezek főként az exkluzívabb helyeket és irodákat keresik, s a budai részeket, illetve az Andrássy utat, esetleg a VI. kerület más körzeteit részesítik előnyben.
Más a helyzet a kereskedelmi és a disztribúcióval foglalkozó cégeknél: számukra az autópályák közelsége a meghatározó, ezért Dél-Buda, főként a XI. kerület vagy Budaörs a kedvelt központ. Bizonyos esetben a tevékenységi kör is számít: egy olajipari cég vagy az energiaszektor egyik óriása biztosan a kiemelkedőnek mondható helyszínek között válogat.
A bérleti díjak összegét nehéz pontosan meghatározni, ez ugyanis rendkívül sok tényező függvénye. Alapvető az elhelyezkedés, de befolyásolja az is, hogy egyszerre mekkora területet vesz bérbe az adott cég. Egy jó minőségű épület esetében havonta 13-14 euró négyzetméterárral lehet számolni. A díjakból alkudni is lehet, s ebben a vállalatvezetésnek a bérlőképviselet segíthet.
A cégek gyakorta azt gondolják, hogy képesek levezényelni az irodabérlést, azonban ez korántsem ilyen egyszerű – fogalmazott az Equis Kft. tanácsadója. Zeley Csaba elmondta: akadt már arra is példa, hogy 40 százalékkal alacsonyabb bérleti díjat sikerült elérni, mint amit az egyezkedések kezdetén kért a tulajdonos. A szakember szerint a titok abban rejlik, hogy a bérlőképviselet munkatársai pontosan tudják, melyik fejlesztőnél meddig lehet elmenni, ki mennyit enged az árakból, ki milyen pluszt hajlandó felajánlani egy-egy vállalat megnyerése érdekében. A jól megválasztott tárgyalási stratégia nem várt eredményeket hozhat, s annak forintosítható haszna lesz a következő esztendőkben a munkaadó költségvetésében.
Üzemeltetési költségek
A bérleti díjat azonban nem szabad önmagában nézni. Rendkívül sokat számít, hogy mennyi pénzt emészt fel az üzemeltetés, s mi foglaltatik benne. Kalkulálni kell a parkolás díjával is, mint ahogy más járulékos költségek – például az irattárakért, raktárakért kért összeg – is mérlegelendők. S még az sem biztos, hogy azonos alapterületeket kell összehasonlítani egymással, hiszen elképzelhető, hogy egy 400 négyzetmétert kereső cég megfelelő fizikai adottságú épületben ennél kisebb területtel is beéri.
A szolgáltatások tekintetében ma már csak az olyan épület versenyképes, amelyikben 24 órás portaszolgálat működik, van parkoló, s a karbantartásról is gondoskodik a tulajdonos. A takarítás is hozzátartozik a mindennapokhoz. Nem árt tudni azt sem, hogy beláthatatlan sebességgel terjed az információ. Elég két potenciális irodaházat felkeresni tájékozódás céljából, máris híre megy, hogy az adott cég székhelyet keres.
Az irodapiac legnagyobb problémája ma az, hogy olyan szegmens felé kellene nyitniuk a fejlesztőknek, amely ma még nem fizetőképes – véli Pichovszky Kristóf ingatlanszakértő, aki szerint potenciális fejlődésre leginkább a használt irodaházak felújítása és korszerűsítése terén van lehetőség.
Nehézség viszont, hogy a cégek számára nem vonzó a reálisnak mondható négyzetméterenkénti 12-13 eurós bérleti díj. Ennek ellenére a jövőben az adhat lendületet a beruházásoknak, ha a rossz minőségű alsókategóriás épületeket alakítják át, s ily módon a sok helyütt üresen vagy félig üresen álló irodaházakat varázsolják modern létesítményekké. A felújítások eredményeképp kialakított középkategóriás irodaházakban nagyjából 8 euró havi négyzetméteráron lehetne kínálni a helyiségeket. Ez lenne a módja annak is, hogy a belvárosi vagy belváros közeli fejlesztéseken kívül vonzóak legyenek a kevésbé jól pozicionált, netán a külső kerületekben elhelyezkedő irodaházak is – tette hozzá Pichovszky Kristóf.
A magas bérleti díjat képtelenek megfizetni a kis- és gyakorta a közepes vállalkozások – erősíti meg a fenti szemlélet helyességét az Ipartestületek Országos Szövetségének elnöke. Szűcs György szerint a kisebb cégek emiatt kényszerülnek rendre költözésre, hiszen néhány hónap elteltével felismerik, hogy nem tudják kigazdálkodni a bérleti díjat vagy az üzemeltetés egyéb költségeit.
Sokuk nemcsak a magasabb színvonalú irodaházakból szorul ki, hanem a kevésbé nívósakat is kénytelen elhagyni. Sajátos ellentmondás, hogy miközben a vállalkozások arra kényszerülnek, hogy minél közelebb maradjanak vevőkörükhöz és a konkurenseikhez, aközben éppen az ilyen belvárosi épületek bérleti díjai merítik ki kasszájukat. Megoldás lehet persze a lakásiroda is. Szűcs György szerint ez is csupán akkor jó döntés, ha néhány év elteltével a vállalkozás megvásárolja a székhelyül szolgáló ingatlant, hiszen ez esetben sokkal gazdaságosabb annak fenntartása.
