A mai magyarországi lakáshelyzet ismeretében felettébb csábítóan hat az olyan álláshirdetés, amelyben a munkáltató lakást is ígér a dolgozónak. Milyen jogok és kötelezettségek terhelik a feleket abban a jogviszonyban, amelyben a lakáshasználat feltétele a lakó munkaviszonyának fennállása? Milyen tartalommal él tovább a régi keletű vállalati" vagy szolgálati" lakás fogalma?
A szolgálati lakás egészen a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 1994. január 1-jei hatálybalépéséig sajátos helyet foglalt el a bérlakások között. Az egységes szabályozás jegyében a törvény megszüntette a szolgálati lakás és a vállalati bérlakás kategóriáját, így azóta az általános szabályok vonatkoznak arra az esetre is, amikor a munkaadó mint bérbeadó a nála fennálló munkaviszonyára tekintettel köt bérleti szerződést dolgozójával. Különbség csak annyiban van az ilyen lakásbérleti jogviszonyok között, hogy a lakás önkormányzati, állami, avagy magántulajdonban áll-e. A helyzet azonban nem ilyen egyszerű, tudniillik a törvény hatálybalépése előtt létrejött lakásbérleti szerződéseknél a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy az Lt. külön szabályokat alkalmaz a korábbi lakásjogszabályok idején szolgálati bérlakásra megkötött szerződések megszűnésére, s a lakó elhelyezésére. A következőkben felvázoljuk, milyen szabályok vonatkoznak a dolgozóval kötött lakásbérleti szerződésekre, attól függően, hogy a lakás 1994. január 1-je előtt szolgálati lakásnak minősült-e vagy sem.
A lakásbérlet létrejötte
A dolgozó lakáshoz juttatásának legegyszerűbb módja, ha a munkaadó bérbe adja a tulajdonában álló lakást. Az Lt. szerint a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre a lakásbérleti jogviszonyt. A szerződés alapján a bérbeadó a bérlő használatába adja a lakást, a bérlő pedig lakbért fizet a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért. Az így létrejött lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. Ahhoz, hogy a szerződés egyáltalán létrejöjjön a felek között, az szükséges, hogy a megállapodásuk tartalmazza a szerződés lényeges tartalmi elemeit (a szerződő felek megjelölése, a bérlet tárgyának meghatározása, a bérleti díj kikötése).
Lakbér
A lakbért a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és a településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás befolyásolja.
Ha a lakbér mértékét jogszabály (például önkormányzati rendelet) állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek nem állapodtak meg a fizetendő lakbérben. Ilyenkor a bérbeadó köteles a beköltözést követő nyolc napon belül írásban közölni a bérlővel a lakbér összegét. Ha a bérlő a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja a lakbér összegét, a közölt bért köteles fizetni. Ettől függetlenül a felek bármelyike a bíróságtól kérheti a lakbér megállapítását. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, amikor a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.
A szerződés alakja
A lakásbérleti szerződés főszabályként akár szóban, akár írásban, akár ráutaló magatartással érvényesen megköthető. Ettől eltérően az önkormányzati, illetőleg az állami tulajdonban lévő lakásra vonatkozó szerződés csak írásban érvényes. A felek biztonsága természetesen azt diktálja, hogy a munkaadó a kötelező eseteken kívül is írásbeli szerződést kössön a dolgozójával, hiszen az írásba foglalás igen szűkre szabja a szerződéskötés utáni esetleges értelmezési vitákat, s megkönnyíti a szerződés feltételeinek bizonyítását is.
A szerződés tartalma
A lakásbérleti szerződéseknél is érvényesül a szerződési szabadság alapelve, így a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát, s bármely rendelkezést megtehetnek, amely nem ütközik kifejezett jogszabályi tilalomba. A szerződés tartalmát természetesen nagyban befolyásolja a felek helyzete, valamint a szerződés rendeltetése és célja. Éppen ezért a dolgozónak biztosított bérlakásokra kötött szerződésekből mindenképpen ki kell tűnnie, hogy a bérleti jogviszony a bérbeadó és a bérlő közötti munkaviszonyra tekintettel jött létre. Elengedhetetlen annak rögzítése is, hogy a bérlet csupán addig tart, ameddig a felek közötti munkaviszony. Ennek azért van különös jelentősége, mert enélkül könnyen a munkaadó nyakán maradhat bérlőként az a dolgozó, aki ilyen vagy olyan okból megvált a munkahelyétől.
Az önkormányzati lakásra szóló szerződést a tulajdonos önkormányzat rendeletében meghatározott feltételekkel lehet megkötni. Ilyenkor a konkrét szerződés tartalmának meghatározásakor érvényesülő szabadság attól függ, hogy a rendelet mennyire részletesen szabályozza a bérbeadás feltételeit.
Az önkormányzat rendelete lehetővé teheti, hogy az önkormányzat vállalata és költségvetési szerve önállóan határozza meg a feladataik ellátásához biztosított – az Lt. hatálybalépésekor – vállalati, szolgálati és átmeneti lakás bérbeadásának feltételeit. Ennek során nem kell alkalmazni az önkormányzati lakásokra vonatkozó törvényi szabályokat, és a bérbeadó kizárhatja a lakásbérleti jog folytatására vonatkozó jogosultságot. Amennyiben az önkormányzat nem él ezzel a lehetőséggel, úgy ezekre a lakásokra is az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok vonatkoznak.
Bérlőkijelölés
Ha megállapodás, illetőleg – az Lt. hatálybalépésekor – jogszabály meghatározott szervet jogosít fel az önkormányzati lakás (valamint a műteremlakás) bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni. A bérlőkijelölésre, valamint – ilyen megállapodásnál – a bérlő kiválasztására jogosult szerv, szervezet döntése alapján a szerződés határozatlan vagy határozott időre, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig szólhat. A bérlőkijelölésre jogosult szervezet – ha erre törvény vagy megállapodás felhatalmazza – egyéb feltételeket is előírhat a szerződés tartalmára. Itt említjük meg, hogy az önkormányzati lakásra a bérlő kiválasztásának joga az Lt. hatálybalépése után is megilleti a megállapodás alapján fennálló, illetőleg az Lt.-t megelőzően hatályos lakásjogszabályokban biztosított, ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási jog jogosultját.
(Az állam tulajdonában lévő lakásra a lakással rendelkező szerv által megjelölt személlyel és feltételekkel lehet szerződést kötni.)
Bérlőtársak
A lakást több bérlő együttesen is bérelheti, akik bérlőtársaknak minősülnek. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, s jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A bérlőtársak közösen használhatják a bérleményt. A bérlőtársak jogai akkor is egyenlőek, amikor korábban csak az egyik bérlőtárs volt az önálló bérlője a lakásnak.
A munkavállaló általában családjával együtt költözik a bérlakásba, de az egyedülálló dolgozó is rendszerint előbb-utóbb családot alapít, így nem érdektelen, hogy milyen jogállással rendelkeznek a munkavállalóval együtt élő családtagok vagy más személyek a bérlakásra. Természetesen az is előfordulhat, hogy egy családból többen (például mindkét házastárs) munkaviszonyban állnak a bérbeadónál. Ilyenkor annak van jelentősége, hogy melyikük munkaviszonya alapozza meg a lakáshasználatot. Amennyiben csak egyikőjüké, úgy nem célszerű bérlőtársi jogviszonyt létesíteni. Ilyenkor a bérlemény annak a dolgozónak lesz az önálló bérleménye, akinek a munkaviszonyával jár a lakás. A bérlőtársi jogviszony keletkezése ugyanis nem automatikus, hanem a felek megállapodásán múlik. Az önálló bérletre a későbbiekben is csak akkor létesíthető bérlőtársi jogviszony, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. Az elhamarkodott bérlőtársi megállapodás gyakran azt eredményezi, hogy bérlőtársának jogán továbbra is a lakásban maradhat az a dolgozó, akinek megszűnt a bérlakásra jogosító munkaviszonya. Emiatt a bérlőtársi megállapodásban nem árt rendezni azt is, hogy a bérlőtársak lakáshasználati joga milyen módon függ a lakásra jogosító munkaviszonytól. Azt sem árt mérlegelni, hogy a bérlőtársi jogviszony adott esetben növelheti a lakásban jogszerűen lakó személyek számát, hiszen a bérlőtárs a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül is befogadhatja a lakásba a kiskorú gyermekét (az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermekét), valamint a befogadott gyermekétől az együtt lakás ideje alatt született unokáját.
Kötelező bérlőtársi megállapodás
Önkormányzati lakásra az erre vonatkozó önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthető bérlőtársi szerződés. További sajátossága az önkormányzati tulajdonú bérlakásoknak, hogy azoknál bérlőtársi szerződést kell kötni a házastársakkal, ha azok azt közösen kérik. Ebben az esetben a bérbeadó nem zárkózhat el a bérlőtársi jogállás elismerése elől, kivéve ha a lakásra fennálló bérlőkijelelölési jog jogosultja ettől eltérően nem rendelkezik. Az utóbbinak ugyanis jogában áll, hogy kizárja a bérbeadó ezzel kapcsolatos kötelezettségét.
Kérdéses lehet, hogy érvényesül-e a házastársak közös kérelmén alapuló szerződéskötési kötelezettség a bérlőtársi jogviszony létrehozására abban az esetben, ha az önkormányzati bérlakás az egyik házastárs önálló bérleménye volt, vagyis ha eredetileg egyedül az egyikük bérelte a lakást. Az uralkodó álláspont szerint ilyenkor a bérbeadó nem köteles bérlőtársi szerződést kötni.
Társbérlők
Társbérlőknek tekintendők azok a bérlők, akik a szerződés alapján a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják. A társbérlő önálló bérlőnek minősül. Itt említjük meg, hogy az önkormányzati és az állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten nem lehet önálló bérletként bérbe adni. (Az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza.)
Befogadottak
A bérlő – a kiskorú gyermeke (az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermeke), valamint a befogadott gyermekétől az együtt lakás ideje alatt született unokája kivételével – csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be a lakásba más személyt.
Önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermekét), jogszerűen befogadott gyermekétől született unokáját, valamint szülőjét (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülőjét). Más személyek befogadásához az önkormányzati lakásnál is a bérbeadó írásbeli hozzájárulása szükséges, kivéve azokat a személyeket, akik az Lt. hatálybalépésekor állandó jelleggel jogszerűen laktak a lakásban. ők továbbra is a lakásban maradhatnak a bérbeadó hozzájárulása nélkül, sőt – az egyéb feltételek fennálltakor – folytathatják a meghalt bérlő lakásbérleti jogát is.
A bérlőtárs (amint azt már említettük) – a kiskorú gyermeke (az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermeke), valamint a befogadott gyermekétől az együtt lakás ideje alatt született unokája kivételével – a másik bérlőtárs írásbeli hozzájárulásával fogadhat be a lakásba más személyt.
A társbérlő csak a másik társbérlő írásbeli hozzájárulásával fogadhat be a lakrészébe más személyt, kivéve házastársát, gyermekét (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermekét), jogszerűen befogadott gyermekétől született unokáját, valamint szülőjét (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülőjét).
A bérlőtárs, illetve a társbérlő általi befogadáshoz természetesen a bérbeadó írásbeli hozzájárulása is szükséges, kivéve ha olyan személyről van szó, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhat. Önkormányzati lakásnál önkormányzati rendelet határozza meg a befogadáshoz szükséges bérbeadói hozzájárulás feltételeit.
A bérbeadó kötelezettségei
A bérbeadó – a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt – a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban köteles a bérlőnek átadni a lakást. Szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban volt. (A lakás akkor alkalmas rendeltetésszerű használatra, ha üzemképesek az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések.)
A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá a lakást, és ő látja el a komfortfokozatnak megfelelő lakásberendezésekkel. Az erre vonatkozó megállapodásban meg kell határozni a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is.
A bérbeadó a bérlet fennállása alatt szavatol a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért. A bérbeadó az azonnali beavatkozást igénylő (életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát ténylegesen akadályozó) hibáknál haladéktalanul, az egyéb hibáknál pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles gondoskodni:
- az épület karbantartásáról;
- az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;
- a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.
Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. A feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése fejében.
A bérlő a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát, ha a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik a hiba elhárításáról. A bérlő akkor igényelheti a bérbeadótól az igazolt költségének egy összegben való megtérítését, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett el, feltéve hogy az nem okoz a másik félnek méltánytalan megterhelést. Önkormányzati lakásnál minden esetben egy összegben, ráadásul haladéktalanul meg kell téríteni a bérlő igazolt költségeit. Ha a bérbeadó az épület karbantartásakor vagy felújításakor a bérlő felszólítása ellenére sem javítja ki az azonnali beavatkozást nem igénylő hibákat, a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, de dönthet úgy is, hogy a bérbeadó helyett és költségére elvégzi a munkát.
Önkormányzati lakásnál, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadóra nézve önkormányzati rendelet határozza meg, amely felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.
A bérbeadó úgy köteles elvégezni az őt terhelő munkát, hogy az – lehetőség szerint – ne akadályozza a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról az érdekelt bérlőket előzetesen értesíteni kell. Az életveszély elhárításához szükséges munka a másik fél felszólítása nélkül is elvégezhető. Erről a másik felet egyidejűleg értesíteni kell.
| Lakás |
|---|
|
Lakásnak minősül az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.
Összkomfortos az a lakás, amely legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel), melegvíz-ellátással (táv-, tömb-, egyedi központi, etage melegvíz-ellátással, villanybojlerrel, gáz vízmelegítővel) és központos fűtési móddal (táv-, egyedi központi vagy etage fűtéssel) rendelkezik. Komfortos az a lakás, amely legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és egyedi fűtési móddal (szilárd- vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával, gázfűtéssel) rendelkezik. Félkomfortos az a lakás, amely nem felel meg a komfortos lakás követelményeinek, de legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel, WC-vel, közművesítettséggel (legalább villany- és vízellátással) és egyedi fűtési móddal rendelkezik. Komfort nélküli az a lakás, amely nem felel meg a félkomfortos lakás követelményeinek, de legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, WC használatával és egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint biztosított a vízvétel lehetősége. Szükséglakás az olyan helyiség (helyiségcsoport), amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek) alapterülete meghaladja a hat négyzetmétert, külső határolófala legalább tizenkét centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, ablaka vagy üvegezett ajtaja van, továbbá fűthető és biztosított a WC használata, valamint a vízvétel lehetősége. Lakószoba az a helyiség, amelynek alapterülete meghaladja a 6 négyzetmétert, külső határolófala legalább 25 cm vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik, melegpadlója van, továbbá fűthető, s legalább kétméteres – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik. Félszoba az olyan lakószoba, amelynek alapterülete nem haladja meg a 12 négyzetmétert. |
A bérlő kötelmei
A bérlő alapvető kötelezettsége, hogy a szerződésben meghatározott összegben és időpontban lakbért fizessen a bérbeadó részére. Amennyiben a felek megállapodása nem terjedt ki a lakbérfizetés időpontjára, úgy a bérlő havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15-éig köteles megfizetni a lakbért.
A bérlő köteles megtéríteni a bérbeadó által teljesített és a szerződésben – vagy más megállapodásukban – meghatározott külön szolgáltatás díját is, amelyet önkormányzati rendelet, illetőleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapít meg. A külön szolgáltatások körébe tartozik különösen a vízellátás és csatornahasználat (szennyvízelszállítás), felvonó használatának biztosítása, a kapunyitás, a központi fűtés és melegvíz-ellátás, a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhető, a rádió- és televízióadók vételének biztosítása.
A felek eltérő megállapodásának hiányában a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről. (Ebben az esetben azonban a szerződés megkötésekor ennek figyelembevételével kell megállapítani a lakbért.) A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.
Amennyiben az említett munkák a bérbeadó mulasztása vagy az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt válnak szükségessé, akkor azok elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni még akkor is, ha az rendesen a bérlőt terhelné.
A bérlő és a vele együtt lakó személyek csak rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően használhatják a lakást, valamint a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket. Ha az épületben, az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása miatt kár keletkezik, a bérbeadó a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti a bérlőtől.
A bérbeadóhoz hasonlóan a bérlő is úgy köteles elvégezni az őt terhelő munkát, hogy az – lehetőség szerint – ne akadályozza a lakás, illetőleg más lakások rendeltetésszerű használatát. A munka megkezdéséről és várható időtartamáról a bérlőnek is előzetesen értesítenie kell az érdekelt bérlőket. Az életveszély elhárításához szükséges munkát – a másik fél egyidejű értesítése mellett – a bérlő is elvégezheti a másik fél felszólítása nélkül.
A bérlet szünetelése
A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.
Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése mellett végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg.
A bérbeadó ugyanazon a településen – fővárosban a főváros területén – köteles másik lakást felajánlani az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együtt lakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.
Átalakítás, korszerűsítés
A felek megállapodása alapján a bérlő átalakíthatja, korszerűsítheti a lakást. Az erre irányuló megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. Amennyiben az (1) bekezdésben említett munka elvégzése következtében a lakás komfortfokozata is megváltozik, az eredeti szerződés módosítására akkor kerülhet sor, ha a felmerülő költségeket a bérbeadó viseli.
Albérlet
A bérlő a bérbeadó hozzájárulásával albérletbe adhatja a lakás egy részét. (Önkormányzati lakásnál a bérbeadói hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.) Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg. Az önkormányzati és állami lakásra kötött albérleti szerződés csak írásban érvényes.
A bérlő a következő hónap utolsó napjára felmondhatja az albérleti szerződést. Az albérlő a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára mondhatja fel a határozatlan időre kötött albérleti szerződést. A felmondási idő tizenöt nap.
Elővásárlási jog
Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt, a bérlőtársakat (egyenlő arányban), továbbá a társbérlőt (az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában). Az említettek hozzájárulásával elővásárlási joga van az egyenes ági rokonuknak, valamint örökbe fogadott gyermeküknek is. Elővásárlási joga van annak a személynek is, aki – az erre nyitva álló határidőn belül – nem élt az Lt.-ben biztosított vételi jogával.
Annak a bérlőnek a lakását, aki nyugellátásban részesül, és nem él az elővásárlási jogával, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.
A lakásbérlet megszűnése
Megszűnik a lakásbérleti szerződés, ha:
- a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
- a lakás megsemmisül;
- az arra jogosult felmond;
- a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
- a bérlő elcseréli a lakást;
- a bérlőt kiutasították az ország területéről;
- a bíróság megszünteti a bérlő lakásbérleti jogviszonyát;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
Az Lt. előtt hatályban volt jogszabályok [1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet és a végrehajtására kiadott 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet] alapján a szolgálati lakásra kötött szerződés főszabályként megszűnik akkor is, ha a bérlőnek megszűnik a lakással rendelkező szervvel fennálló munkaviszonya vagy a szolgálati lakásra jogosító munkaköre, avagy tevékenysége.
Az önkormányzati lakásra kötött szerződést a felek közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. (A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.)
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban visszaadni a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadónak. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy a visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles megtéríteni a bérbeadónak.
Felmondás
A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
A lakásbérleti jogviszony bérbeadói felmondására vonatkozó szabályok aszerint különböznek, hogy a szerződés az Lt. hatálybalépése előtt vagy után jött létre.
Felmondási okok
Általánosan érvényesül azonban az a rendelkezés, hogy a bérbeadó írásban felmondhatja a szerződést, ha a következő felmondási okok bekövetkeznek:
- a bérlő a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg a lakbért;
- a bérlő nem teljesíti a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét;
- a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
- a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet;
- a bérlő részére (megfelelő és beköltözhető) cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére.
Bérlőtársi jogviszonynál a felmondás valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult, és a bérbeadó valamennyi bérlőtárssal közölte a felmondást.
Az előbb említett felmondási okon túl az is szükséges a jogszerű felmondáshoz, hogy a bérbeadó eleget tegyen az alábbi kötelezettségeinek:
- Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg a lakbért, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – írásban felszólítani a teljesítésre. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat neki.
- Amennyiben a felmondás azon alapul, hogy a bérlő a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül élhet írásban felmondással.
- Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgáltat okot a felmondásra, a bérbeadó – a következményekre figyelmeztetéssel – köteles a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani a bérlőt a magatartás megszüntetésére vagy az annak megismétlésétől való tartózkodásra. A felmondást a sérelmes magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni. (Nem kell előzetes felszólításnak megelőznie a felmondást, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól nem lehet elvárni a szerződés fenntartását. Ilyenkor a felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül kell írásban közölni a bérlővel.)
Felmondási idő
A bérfizetési késedelem, valamint a bérlőt terhelő lényeges kötelezettség elmulasztásán alapuló felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. Amennyiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgáltatott okot a felmondásra, úgy a felmondás a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő egyik esetben sem lehet rövidebb tizenöt napnál.
A cserelakás felajánlásával történő felmondás felmondási ideje legalább három hónap.
Cserelakás
Míg a többi felmondási ok egyaránt megalapozza a felmondást a határozott és a határozatlan időre kötött bérleti szerződéseknél, cserelakás felajánlásával csak a határozatlan időre szóló szerződést lehet írásban felmondani. (Önkormányzati lakásnál az ilyen felmondásra csak a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.) Ilyenkor a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.
A cserelakásnak ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – kell lennie, mint az eredeti bérleménynek.
A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás:
- komfortfokozatát;
- alapterületét;
- műszaki állapotát;
- lakóhelyiségeinek számát;
- településen és épületen belüli fekvését;
- lakbérét.
A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni, hogy a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást azonban csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
A bérbeadó megállapodhat úgy is a bérlővel, hogy pénzbeli térítést fizet neki a cserelakás felajánlása helyett. Önkormányzati lakásnál a pénzbeli térítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen – a fővárosban a főváros területén – megfelelő és beköltözhető lakása van. Ez azt is jelenti, hogy ebben az esetben bármilyen szerződést fel lehet mondani anélkül, hogy fennállnának egyéb – a törvényben felsorolt – felmondási okok. Másképp fogalmazva: önálló felmondási okot jelent, ha a bérlőnek a bérleményen kívül másik (megfelelő és beköltözhető) lakása van ugyanazon a településen.
Kikötött felmondási lehetőség
A bérbeadó cserelakás felajánlása és a fentebb említett felmondási okok fennállása nélkül is felmondhatja a nem önkormányzati és nem állami tulajdonú bérlakásra megkötött szerződést, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál. A felmondásnak természetesen ebben az esetben is érvényességi kelléke az írásbeli forma.
Szabad felmondás
A nem állami és a nem önkormányzati lakásra 1994. január 1-je után létesített bérleti jogviszony – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – írásban, cserelakás felajánlása és az egyéb felmondási okok fennállása nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál. Az Lt. hatálybalépése óta a megkötött szerződéseket tehát a bérbeadó szabadon felmondhatja. E jogát csupán a felek egyező akarata korlátozhatja.
Használatbavételi díj
A bérlő a lakásszerződés felmondásakor igényt tarthat a befizetett lakásépítési hozzájárulásra, használatbavételi díjra, illetve igénybevételi díjra, amennyiben a bérbeadónak nem kell cserelakást felajánlania a részére. A törvény alapján kifizetett használatbavételi díjnak megfelelő összeg megtérítése attól a szervtől igényelhető, amelyet a bérlő által befizetett díj jogszabály alapján megilletett. A bérbeadó a felmondási határidőt követő nyolc napon belül köteles megfizetni a bérlőnek a használatbavételi díjat. Visszatarthatja azonban ezt az összeget, ha a bérlő a felmondásban meghatározott időpontban nem megfelelő állapotban adja vissza a lakást. A használatbavételi díj összegéből megelőlegezett szociálpolitikai kedvezmény és a használatbavételi díj hátralékos összegének megfizetésével kapcsolatban azokat a jogszabályokat kell alkalmazni, amelynek alapján a kedvezményt, halasztást (részletfizetést) engedélyezték, azzal, hogy a megfizetésről a bérbeadó dönt.
Elhelyezési igény
A bérleti jogviszonyok megszűnésekor igen kényes kérdés, hogy van-e elhelyezési igénye a lakásban maradt személyeknek, s azt kivel szemben lehet érvényesíteni. Hiába mondott fel ugyanis a bérbeadó, ha a bérlő mégis a nyakán marad, mert neki kell biztosítania az elhelyezését. Az 1994 előtt megszűnt szerződéseknél továbbra is az Lt. előtt hatályban volt – igencsak bérlőbarát – jogszabályok szerint kell elbírálni a lakásban jogcím nélkül lakók elhelyezési igényét. Egészen más a helyzet az Lt. hatálybalépését követően megszűnt szerződéseknél. A főszabály ugyanis az, hogy a szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy – a bérleti jog folytatására jogosult kivételével – csak akkor tarthat igényt másik lakásra, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt. Ilyen kötelezettségvállalás hiányában magának kell gondoskodnia az elhelyezéséről. (Önkormányzati lakásnál a másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza.)
Kivételek természetesen itt is vannak: az önkormányzat gondoskodik annak az elhelyezéséről, akit a bíróság – a házasság felbontása során – anélkül kötelezett az önkormányzati lakás elhagyására, hogy kimondta volna, miszerint a távozó házastárs maga köteles biztosítani az elhelyezését. (Az önkormányzat rendeletben határozza meg, hogy milyen lakás illeti meg az elhelyezésre jogosultat.)
Ha a szerződés megkötésekor a lakás szolgálati, illetőleg olyan vállalati bérlakásnak minősült, amelyre határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig kötötték meg a szerződést, a lakással rendelkező szerv köteles megfelelő cserelakást felajánlani annak a bérlőnek, akinek nem volt felróható a szerződés megszűnése. A fenti lakásoknál a bérlő halálakor ugyanez a kötelezettség áll fenn a bérlővel együtt lakó olyan személyekkel szemben is, akiket a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül jogszerűen fogadott a lakásba, feltéve hogy a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban laktak.
Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt elrendelte a kiürítését, és a bérlő (használó) nem tud gondoskodni a saját elhelyezéséről, s nem képes erre a lakással rendelkező szerv sem, úgy az ideiglenes elhelyezés a lakás fekvése szerint illetékes települési (fővárosban a kerületi) önkormányzat feladata.
Lakáshasználati díj
A lakást jogcím nélkül használó személy – függetlenül attól, hogy van-e elhelyezési igénye vagy sem – a lakásra megállapított lakbérrel azonos összegű lakáshasználati díjat köteles fizetni. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével a használati díj emelhető, amennyiben a jogcím nélküli használó nem tarthat igényt másik lakásra. (Önkormányzati lakásnál a használati díj emelésének mértékét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.) Bérlőkijelölési jognál a bérlőkijelölésre jogosult határozza meg a használati díj emelésének mértékét. A használati díj lakbért meghaladó összege a bérlőkijelölésre jogosultat illeti meg.
Lakáscsere
A bérlő a bérbeadó hozzájárulásával – írásban – elcserélheti a lakást. Önkormányzati lakásnál nem tagadható meg a bérbeadói hozzájárulás, ha bármelyik cserélő fél:
- egészségügyi ok;
- munkahely megváltozása;
- lényeges személyi körülmények (különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyek számának megváltozása) miatt cseréli el a lakást. Nem tagadható meg az önkormányzati lakás cseréjére vonatkozó hozzájárulás akkor sem, ha a csere indoka a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együtt lakó személyeknél fellépő egészségügyi ok vagy az ilyen személyek munkahelyének megváltozása. Minden esetben meg kell tagadni azonban a hozzájárulást, ha a bérlőkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztásra jogosult szerv, illetve a bérlőt a bérleti jogviszony folytatása fejében eltartó személy nem járul hozzá a cseréhez.
Ha a bérbeadó nem tagadhatja meg a lakáscsere-szerződéshez történő hozzájárulását, úgy a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző fél hozzájárul.
A lakásbérleti jog folytatása
A bérlő – a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával – tartási szerződést köthet a lakásbérleti jog folytatása ellenében. Önkormányzati lakásnál a bérbeadó megtagadhatja a hozzájárulását, ha a szerződő felek életkora vagy egyéb körülményei alapján nem szorul a bérlő tartásra, illetőleg az eltartó nem képes a tartásra. (A tartási szerződés megkötése után a felek – kiskorú gyermekük kivételével – csak a másik írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be a lakásba más személyt.)
A bérlő halálakor az eltartó akkor folytathatja a lakásbérleti jogot, ha teljesítette a szerződésben vállalt tartási – vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti – kötelezettségét, továbbá a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.
Az önkormányzati lakás bérleti jogát az is folytathatja, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül, jogszerűen fogadott a lakásba, és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Több ilyen személyt – eltérő megállapodásuk hiányában – a következő sorrend szerint illet meg a lakásbérleti jog folytatása: első helyen áll a bérlő házastársa, őt követi a bérlő gyermeke (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), majd a bérlő befogadott gyermekétől született unokája, végül a bérlő szülője (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülője). Azok, akik azonos sorrendben jogosultak a lakásbérlet folytatására – eltérő megállapodásuk hiányában -, bérlőtársként folytathatják a lakásbérleti jogot. (A törvény alapján önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak és az eltartó eltérő megállapodásának hiányában a bérlő halálakor az eltartó folytatja a lakásbérleti jogot.)
A bérlőkijelölési joggal érintett lakásnál a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja a lakás bérleti jogát a bérlő halálakor.
A lakásbérleti jogot folytató személy köteles változatlan feltételek mellett továbbra is biztosítani a lakáshasználatot azok részére, akik a bérlő halálakor jogszerűen laktak a lakásban.
Farkas Lászlóné| Berendezések |
|---|
Központi berendezések:
Lakásberendezések:
|
